Verhoogde canon door afwijking publiekrechtelijke bestemming van erfpachtbestemming

November 2022

Door Hilde Nobel en Bas Overeem

In een recente uitspraak van de rechtbank Amsterdam ging het om de vraag of de notaris een beroepsfout heeft gemaakt door kopers niet te wijzen op de afwijkende erfpachtbestemming, als gevolg waarvan kopers een hogere canon moeten betalen. 

In de zaak die speelde bij de rechtbank Amsterdam trad de notaris op voor kopers in verband met de koop en levering van het appartementsrecht. De notaris heeft koper niet geïnformeerd over de onduidelijkheid van de erfpachtbestemming (wonen of bedrijfsruimte) in relatie tot het beoogd gebruik (wonen). De notaris heeft ook niet gewezen op het risico dat een andere bestemming met zich meebrengt. 

Het ging in deze zaak om het verschil tussen de publiekrechtelijke bestemming en de erfpachtbestemming. De publiekrechtelijke bestemming van een pand wordt bepaald door de lokale overheid. De privaatrechtelijke bestemming wordt bepaald door de eigenaar die het pand in erfpacht heeft uitgegeven. Soms is de gemeente zowel eigenaar van het pand als degene die publiekrechtelijk de bestemming bepaalt. Zeker in Amsterdam komt deze situatie geregeld voor. 

De privaatrechtelijke (erfpacht) bestemming en de publiekrechtelijke bestemming

De privaatrechtelijke (erfpacht) bestemming wordt bepaald door de splitsingsakte. In dit geval waren er in de splitsingsakte aanwijzingen dat het pand alleen de erfpachtbestemming bedrijfsruimte had. 

Naast de splitsingsakte was er ook nog een reglement van de VvE. In het reglement stond een duale bestemming: bedrijfsruimte en wonen. Opvallend in deze zaak was dat de gemeente ook haar handtekening heeft gezet onder dit reglement, terwijl een reglement normaal gesproken enkel de onderlinge verhoudingen van de leden van de VvE regelt. De gemeente staat daar dus in het algemeen buiten, maar in dit geval heeft de gemeente het reglement kennelijk geaccepteerd. Hierdoor kan er in de toekomst onduidelijkheid over bestaan of het pand naast de erfpachtbestemming bedrijfsruimte ook de erfpachtbestemming wonen heeft. 

Welke erfpachtbestemming er is, hangt samen met de hoogte van de erfpachtcanon. De erfpachtcanon bij de erfpachtbestemming wonen is aanzienlijk hoger. De kopers stellen zich dan ook op het standpunt dat als zij hierover vooraf waren geïnformeerd door de notaris zij het pand niet of voor een lager bedrag hadden gekocht. 

Zorgplicht van de notaris
Uit vaste rechtspraak volgt dat een notaris als beroepsbeoefenaar de zorgvuldigheid dient te betrachten die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht. 

Afhankelijk van de omstandigheden van het geval kan deze zorgvuldigheidsplicht meebrengen dat de notaris, bij het opmaken van een akte en tijdens de afspraak tot ondertekening, niet slechts de zakelijke inhoud meedeelt en toelicht, maar ook wijst op de gevolgen die uit die inhoud voortvloeien (zie: ECLI:NL:HR:2016:288).

Op de notaris rust een actieve zorgplicht, waarvan de aard en het bereik mede worden bepaald door de hoedanigheid van de cliënten, hun persoonlijke omstandigheden en alle specifieke omstandigheden van het geval. 

Zorgplicht geschonden
In dit geval heeft de rechtbank geoordeeld dat, indien de notaris op de hoogte is van een ander feitelijk gebruik dan de erfpachtbestemming, op de notaris de plicht rust om zijn cliënt nader te informeren. 

Volgens de rechtbank was op grond van de splitsingsakte onvoldoende duidelijk of de erfpachtbestemming van het pand ook wonen is. Duidelijk was wel dat de door de gemeente vastgestelde canon was vastgesteld aan de hand van de bestemming bedrijfsruimte en dat de canon daarmee veel lager is dan die zou zijn bij de bestemming wonen. 

Volgens de rechtbank mag van de notaris worden verwacht dat hij zijn cliënten wijst op de mogelijke risico’s met betrekking tot de erfpachtbestemming, de canon die gebaseerd is op de bestemming bedrijfsruimte en het feitelijk gebruik van bewoning. De notaris had zijn cliënt op de hoogte moeten stellen dat deze situatie het risico met zich meebrengt dat dit op enig moment tot problemen kan leiden ten aanzien van het opnieuw vaststellen van de canon door de gemeente. 

Vervolgens gaat de rechtbank in op de vraag of er een verband is tussen de beroepsfout en de schade. 

Schadevergoeding
De schade is volgens de kopers het verschil tussen de huidige canon en de canon op grond van de erfpachtbestemming. De rechtbank heeft geconcludeerd dat de daadwerkelijke verhoging van de canon door de gemeente niet het directe gevolg is van een beroepsfout van de notaris, maar van een beslissing van de gemeente. Door de beroepsfout van de notaris is aan kopers wel de mogelijkheid ontnemen om een volledig geïnformeerde beslissing te nemen over de koop. 

De rechtbank heeft geoordeeld dat zij voor het vaststellen van de schade zal aansluiten bij de stelling van kopers dat zij het pand voor een lager bedrag zouden hebben gekocht als zij hadden geweten van de risico’s met betrekking tot de bestemming. De rechtbank heeft bepaald dat voor het bepalen van de schade, het verschil tussen de daadwerkelijke verkoopprijs en de fictieve verkoopprijs, een deskundige moet worden ingeschakeld. 

Wordt dus vervolgd…

In de zaak die speelde bij de rechtbank Amsterdam trad ons kantoor op voor de koper. Heeft u zelf te maken met een soortgelijke kwestie? Neemt u dan gerust contact met ons op.