Vanaf 1 januari 2023 is energielabel C verplicht. Voldoet uw bedrijfsruimte al?

September 2022
door

In 2023 moeten kantoren volgens het Energieakkoord minimaal Energielabel C hebben. Het streven is dat alle gebouwen in 2030 zelfs een label A hebben.

Voor welke ruimtes geldt deze verplichting? Voor alle kantoorgebouwen waarvan:

• de kantoorfunctie de hoofdfunctie is (dus niet kantoren in winkels, ziekenhuizen etc.);
• de oppervlakte grote is dan 100 m²;

Uitgezonderd zijn:

• kantoorgebouwen waarbij de gebruiksoppervlakte aan kantoorfuncties kleiner is dan 50% van het totaal (oftewel: waar de kantoorruimte een nevenfunctie heeft);
• monumenten als bedoeld in de Erfgoedwet of aangewezen monumenten in een provinciale of gemeentelijke verordening;
• een kantoorgebouw dat ten hoogste 2 jaar wordt gebruikt;
• een kantoorgebouw dat wordt onteigend of aangekocht in het kader van de Onteigeningswet;
• kantoorgebouwen die geen energie gebruiken om het binnenklimaat te regelen;
• kantoren waarbij de maatregelen die nodig zijn minimaal een terugverdientijd van méér dan 10 jaar hebben. In dat geval dienen de maatregelen genomen te worden die een terugverdientijd tot 10 jaar hebben.

Deze uitzonderingen staan ook in de beslisboom van de Rijksdienst van Ondernemend Nederland (RVO).

Hoe krijg je een energielabel C?

Het is raadzaam om een energieadvies in te winnen. Een energieadviseur controleert het gebouw op een aantal kenmerken, signaleert verbetermogelijkheden en maakt een kostenberekening.

Er zijn verschillende energiebesparende maatregelen mogelijk, bijvoorbeeld:

• Zonnepanelen (eventueel in combinatie met een groen dak);
• Isoleren door muur-, vloer- en/of dakisolatie;
• HR++ of driedubbel glas;
• Van het gas af bijvoorbeeld door het plaatsen van een elektrische warmtepomp of via ondergrondse leidingen uit een warmtenet;
• Een groen dak

Sanctie bij niet voldoen aan label C? Boete en/of schadevergoeding!

Gemeenten kunnen boetes opleggen omdat het niet voldoen aan label C in strijd is met het Bouwbesluit 2012.

In de relatie tussen verhuurder en huurder kan de verplichting voor het energielabel ook tot problemen leiden. Het niet voldoen aan het energielabel wordt per 1 januari 2023 aangemerkt als een gebrek. Voor gebreken geldt dat de huurder de verhuurder kan aanspreken om tot herstel over te gaan. Daarbij kan de huurder ook een schadevergoeding vorderen, bijvoorbeeld vanwege (te) hoge energiekosten.

Dit roept overigens wel vragen op, want wat nu als het pand een label G heeft en de maatregelen die nodig zijn een terugverdientijd hebben die meer is dan 10 jaar? In dat geval hoeft volgens het Bouwbesluit het pand niet te voldoen aan energielabel C. Het is de vraag hoe hier in de rechtspraak over zal worden geoordeeld, want dit zou kunnen betekenen dat er kantoorpanden zijn met een zeer slecht energielabel. De vraag zal rijzen of er dan naar maatschappelijke opvattingen toch geen sprake zal zijn van een gebrek. Mogen zeer onzuinige panden in de toekomst blijven bestaan; moeten er toch maatregelen worden genomen of zullen deze panden gesloopt moeten worden?

Dit zal uit de rechtspraak gaan blijken.

Wat nu als je maatregelen wilt nemen, maar de zittende huurder weigert hieraan medewerking te verlenen?

Tijdens een lopende huurovereenkomst heeft de verhuurder medewerking van de huurder nodig. Vaak is er gecontracteerd op basis van het standaard ROZ-model en moet de huurder op grond van het contract meewerken aan verbeteringen aan het gehuurde. Dit zijn waarschijnlijk dringende werkzaamheden waar de huurder op basis van de wet (artikel 7: 220 lid 1 BW) sowieso medewerking aan moet verlenen, zeker als de label C verplichting straks geldt.

Als er niet is gecontracteerd op basis van het ROZ-model dan kan het lastiger zijn om medewerking van de huurder te krijgen. Op grond van de wet moet een huurder dringende werkzaamheden toestaan, maar het is de vraag of duurzaamheidsmaatregelen “dringende werkzaamheden” zijn of “renovatiewerkzaamheden”. Als het gaat om “renovatiewerkzaamheden” moet de verhuurder een renovatievoorstel doen, waarbij hij ook rekening houdt met de belangen van de huurder. De verhuurder kan de maatregelen dus niet zomaar doordrukken.

Of er sprake is van “dringende werkzaamheden” of van “renovatiewerkzaamheden” zal waarschijnlijk nog worden uitgekristalliseerd in de rechtspraak.

Nieuwe huurovereenkomsten

Om discussies over de werkzaamheden te voorkomen, is het raadzaam om bij nieuwe huurovereenkomsten eerst de noodzakelijke verduurzamingswerkzaamheden uit te voeren, voordat een nieuwe huurder zijn intrek in het pand neemt. Daarbij kunnen dan gelijk afspraken worden gemaakt over de kosten van de aanpassingen.

Voor kantoorruimten heeft de ROZ in 2019 een modelclausule opgesteld over het nemen van energiebesparende maatregelen. Deze modelclausule kan een goede opzet zijn voor het maken van heldere afspraken.

Ons kantoor adviseert u graag over het goed vastleggen van deze afspraken.