Uitspraak voorzieningenrechter Amsterdam: professionele verkoper moet mondelinge koopovereenkomst appartement nakomen

October 2019
door Maaike Cohen

In deze zaak die speelde bij de rechtbank Amsterdam (Uitspraak voorzieningenrechter Amsterdam d.d. 11 juni 2019) had koper enkele maanden daarvoor aan verkoper (een woningbouwcorporatie) kenbaar gemaakt het appartement te willen kopen. Het aanbod van koper werd niet aanvaard, omdat de verkoper een hoger bod had ontvangen van een andere partij.

Enige maanden later benaderde de makelaar van verkoper de koper alsnog met de vraag of deze nog steeds interesse had in het appartement. De eerste koop was afgeketst, omdat de financiering niet rond gekomen was.

De koper liet de verkoper weten het appartement nog steeds (onder voorbehoud van financiering en bouwkundige goedkeuring) te willen kopen voor de eerder geboden koopprijs en binnen zes weken na het ondertekenen van de koopovereenkomst mee te zullen werken aan levering.

De makelaar stuurde de koper een concept koopovereenkomst toe (waarin de personalia van koper nog niet stonden vermeld) en verwees de koper door naar de notaris.

Koper zette vervolgens alle stappen die nodig waren om de overdracht tot stand te brengen. Hij nam contact op met de notaris, hij vroeg aan de makelaar van de verkoper om documenten waarin in de concept koopovereenkomst naar werd verwezen. Ook organiseerde hij op korte termijn een bouwkundige keuring (die op advies van de verkopend makelaar plaatsvond voor het moment van tekenen van de koopovereenkomst).

De makelaar draalde met het toezenden van de in de koopovereenkomst genoemde documenten, onder andere omtrent eerder aanwezige asbest in het gehuurde. De makelaar zette de koper daarentegen wel onder druk om op korte termijn tot ondertekening van de koopovereenkomst over te gaan. Een bekend gegeven in de oververhitte vastgoedmarkt van Amsterdam.

De koper vond deze druk ongepast, enerzijds omdat de documenten die onderdeel uitmaakten van de koopovereenkomst, nog maar zeer kort daarvoor waren aangeleverd en deze vragen opriepen. Anderzijds omdat de koper in verband met privéomstandigheden niet in de gelegenheid was binnen een termijn van twee weken de koopovereenkomst te ondertekenen. De koper was op dat moment niet op de hoogte van de mogelijkheid op afstand te tekenen middels volmacht. De makelaar en de koper kregen een discussie over het moment van tekenen van de koopovereenkomst.

De bouwkundige keuring werd uitgevoerd en het appartement werd bouwkundig goedgekeurd. Koper liet de makelaar weten dat het ondertekenen van de koopovereenkomst en de levering kon doorgaan.

De makelaar meldde de koper kort daarna dat de verkoper niet meer bereid was het appartement aan koper te verkopen. Even later kreeg koper het bericht dat de verkoper/ zijn makelaar het appartement op diezelfde dag nog aan een andere partij had verkocht die wel snel kon tekenen.

De koper was verbouwereerd dat hij opeens op een zijspoor werd gezet, terwijl er in zijn ogen overeenstemming was. Hij startte een kortgeding tot meewerken aan de schriftelijke vastlegging van de koopovereenkomst en meewerken aan levering.

Koper kreeg gelijk van de voorzieningenrechter. Zij oordeelde dat er een perfecte koopovereenkomst tot stand was gekomen op het moment dat koper de makelaar kenbaar had gemaakt het appartement alsnog voor de eerder geboden prijs te kopen. Volgens de voorzieningenrechter was op dat moment overeenstemming over de essentialia van de koopovereenkomst; het object en de koopprijs.

Wat leert deze uitspraak?
Het misverstand bestaat dat bij de aankoop van vastgoed een schriftelijke koopovereenkomst altijd vereist is. Dit is inderdaad het geval wanneer de koper een consument (een particulier) is. Het schriftelijkheidsvereiste is bedoeld om de consumentenkoper te beschermen. Na de schriftelijke vastlegging van de koopovereenkomst gaat immers de bedenktijd van drie dagen lopen waar de particuliere koper een beroep op kan doen. De professionele verkoper (in dit geval een woningbouwcorporatie) kan zich echter niet beroepen op het schriftelijkheidsvereiste en het ontbreken van een schriftelijke koopovereenkomst.

Een professionele verkoper is dus eerder gebonden aan mondelinge afspraken. Er is sprake van een perfecte koopovereenkomst op het moment dat partijen overeenstemming bereikt hebben over de essentialia van de overeenkomst. Dat is doorgaans in ieder geval het object en de koopprijs. Wil de verkoper zich er op beroepen dat de ondertekening van de koopovereenkomst en een levering op korte termijn onderdeel uitmaakt van deze essentialia, dan moet de verkoper dit duidelijk in de voorwaarden voorafgaand aan het tot stand komen van de overeenkomst stellen. Uiteraard zal de verkoper ook tijdig de benodigde informatie moeten aanleveren om de koper aan de korte termijnen te kunnen houden.

De professionele verkoper c.q. zijn makelaar kan het koopproces niet zomaar afbreken wanneer er nog geen handrekening is gezet en hij om wat voor reden ook liever met een andere koper verder wil.

Meer weten over deze dienst?

Onze specialisten op dit gebied zijn
Maaike Cohen en Bas van Overeem

Bel naar 020 - 262 1 242 of mail via onderstaand formulier.