Nieuw beleid gemeente Amsterdam omtrent kamerverhuur en woongroepen
May 2017
door Niels Neve en Maaike Cohen
Per 1 januari 2017 is het beleid van de gemeente Amsterdam omtrent het wijzigen van de woningvoorraad aangepast, hoofdzakelijk om de leefbaarheid in de stad te vergroten door kamerverhuur beter te reguleren. Voor kamergewijze verhuur is een vergunning nodig.
Voor 1 januari 2017 was het mogelijk om met meerdere inwonende in een zelfstandige woning als ‘woongroep’ te huren zonder vergunning, wanneer de woongroep zich registreerde als ‘woongroep-in-een-zelfstandige-woning’. In het nieuwe beleid wordt deze vorm van wonen gezien als kamergewijze verhuur en is het niet meer mogelijk nieuwe woongroepen te registreren. De verschillende vormen van woningdelen en welke vergunningen onder welke voorwaarden daarvoor zijn vereist op grond van het nieuwe beleid, zullen hieronder worden besproken.
Woningdelen
Woningdelen vindt plaats bij bewoning van woonruimte door drie of meer personen, niet zijnde ouder(s) van kind(eren). Twee personen worden gezien als één huishouden, dus bij woningdelen is er per definitie sprake van twee of meer huishoudens. Door de gemeente Amsterdam wordt een verder onderscheid gemaakt tussen inwoning of hospitaverhuur en kamergewijze verhuur.
Voor de eerstgenoemde vorm, inwoning of hospitaverhuur, is geen vergunning vereist. Voorwaarde is dat de hoofdhuurder/bewoner zijn of haar hoofdverblijf in de betreffende woning heeft en minimaal de helft van de woning exclusief ter beschikking heeft voor eigen gebruik. Bij kamergewijze verhuur is er sprake van drie of meer volwassenen in een woning met minimaal drie onzelfstandige woonruimten.
Vergunning
Voor kamergewijze verhuur is op grond van het nieuwe beleid een “onttrekkingsvergunning” vereist voor de omzetting van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimten. Daarbij zijn als voorwaarden een gemeenschappelijke verblijfsruimte (tenminste 11 m2, min. breedte 3 m) en kamers die voldoen aan eisen voor geluidsisolatie.
Bij kamergewijze verhuur wordt er ook gekeken hoeveel onzelfstandige woonruimten de zelfstandige woonruimte wordt omgezet. Bij het omzetten naar vijf of meer onzelfstandige ruimten gelden aanvullende voorwaarden vanwege een groter negatief effect op de leefbaarheid (zoals geluidsoverlast). De vergunning voor kamergewijze verhuur geldt niet voor studentenwoningen die door de gemeente zijn erkend als zodanig en waar verhuurd wordt op basis van een campuscontract.
Risico’s
Aan het niet in het bezit zijn van de vereiste vergunning voor kamergewijze verhuur bij de verhuur van drie of meer onzelfstandige ruimten kleven risico’s. Bij controle kan de gemeente een overtreding vaststellen en een sanctie opleggen. De boete die door de gemeente kan worden opgelegd bij het omzetten van een zelfstandige woning in maximaal vier zelfstandige woonruimten zonder vergunning is € 6.000,-. Bij omzetting naar minimaal vijf onzelfstandige woonruimten is de boete € 18.000,-. Deze boetes zijn bestuurlijke boetes waartegen bezwaar en beroep kan worden ingesteld. De vraag blijft uiteraard of de gemeente naleving van de nieuwe regels streng zal controleren en handhaven. Aan de hand van mutaties in het Basisregistratie Personen, voorheen GBA, zullen waarschijnlijk feitelijke situaties ter plekke worden onderzocht.
Conclusie
Voor woongroepen gevestigd en geregistreerd voor 1 januari 2017 verandert er niets door het nieuwe beleid. Hetzelfde geldt voor hospitaverhuur, waarvoor ook geen vergunning is verplicht. Is er echter sprake van kamergewijze verhuur dan is het als eigenaar/verhuurder verstandig om te kijken in hoeveel onzelfstandige ruimten de zelfstandige woonruimten is omgezet en of daarvoor een vergunning en wellicht aanpassingen nodig is.
*Beleidsregel wijzigen van de woonruimtevoorraad, paragraaf 2.3, Beleidsregels woonruimteverdeling en woonruimtevoorraad Amsterdam 2017;
*Gemeente; https://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/wonen/bijzondere-situaties/woningdelen/;
Indien u vragen heeft over dit onderwerp, dan kunt u contact opnemen met Maaike Cohen via [javascript protected email address] of 020-2621248
