MINIMUMWAARDE WOZ - DE HOGE RAAD KOMT VERHUURDERS TEGEMOET

May 2022
door Maaike Cohen

Wanneer er bij verhuur van een zelfstandige woning geen WOZ beschikking voorhanden is, wordt de WOZ waarde bij het bepalen van de huurprijs van een zelfstandige woning niet standaard vastgesteld op het voorgeschreven minimum, zo bepaalde de Hoge Raad onlangs. Het waarderingsstelsel biedt ruimte voor een WOZ waarde die gebaseerd is op de werkelijke kwaliteit van de woning, aldus de Hoge Raad in het arrest van 22 april 2022, ECLI:NL:HR:2022:633ECLI:NL:HR:2022:633 naar aanleiding van prejudiciële vragen van de kantonrechter te Utrecht.

Achtergrond WOZ waarde als onderdeel van de huurprijs
Sinds 2015 wordt de huurprijs van een zelfstandige huurwoningen mede bepaald door de WOZ waarde. Hiermee is bedoeld de marktwaarde van de woning een rol te laten spelen bij de huurprijs naast de aanwezige voorzieningen in de woning. Een woning krijgt zo meer punten wanneer deze in een populair woongebied is gelegen.

De wijze van berekening van die WOZ waarde is vastgelegd in de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW) en het Besluit huurprijzen woonruimte (BHW).

De WOZ waarde zoals die ten tijde van de ingangsdatum van de huurovereenkomst bekend is, dient de verhuurder te betrekken bij het bepalen van de huurprijs. De WOZ beschikking van een onroerende zaak wordt jaarlijks in februari afgegeven. De WOZ waarde is gebaseerd op de peildatum 1 januari van het jaar daarvoor,. 

Het BHW bepaalt dat van een minimum WOZ waarde moet worden uitgegaan wanneer er geen WOZ beschikking bestaat voor de zelfstandige woning. Die minimumwaarde verschilt per jaar. In 2021 is dit minimum vastgesteld op een bedrag van € 55.888. Per 1 juli 2022 is de minimumwaarde € 61.198. Deze waarde is extreem laag. Zelden zal deze corresponderen met de werkelijke economische waarde van een woning. 

Ontbreken WOZ waarde
Wat nou als WOZ waarde ontbreekt bij de aangaan van de huurovereenkomst terwijl de economische waarde van de woning ten tijde van de ingangsdatum veel hoger is dan het minimum? Bijvoorbeeld omdat er sprake is van nieuwbouw (waarbij er op het peilmoment van de WOZ beschikking nog geen woning bestond) of wanneer een verdieping wordt verhuurd in een ongesplitst pand waarbij er alleen voor het gehele pand een WOZ-waarde bekend is? Of in een situatie waarin de gemeente fouten maakt in de WOZ beschikking en deze daardoor onvolledig is? Hierover is in de rechtspraak veel discussie.

Moet de WOZ waarde in deze gevallen ten nadele van verhuurder op de minimumwaarde worden vastgesteld met een relatief lage huurprijs als gevolg? Verstrekkend gevolg daarvan kan zijn dat een beoogd geliberaliseerde huur na tussenkomst van de Huurcommissie onder de liberalisatiegrens duikt met een lage huur en een forse terugbetalingsverplichting voor de verhuurder als gevolg.

Bij nieuwbouw heeft de minimum WOZ waarde als standaard het ongewenste effect dat nieuwbouwwoningen ten tijde van de oplevering niet kunnen worden verhuurd tegen een huurprijs waarbij rekening wordt gehouden met de kwaliteit van de woning op het moment van oplevering. Als gevolg hiervan zou het verdienmodel van verhuurder in de knel komen. Om het risico op verlaging van de huurprijs door de Huurcommissie te vermijden, zouden verhuurders van nieuwbouw genoodzaakt zijn de nieuwbouwwoning leeg te laten staan in afwachting van een representatieve WOZ beschikking. Dit is natuurlijk niet de bedoeling, zeker niet in het licht van de woningcrisis.

Volgens de formalistische benadering zou het ontbreken van een correcte WOZ waarde (op extreme uitzonderingsgevallen na) voor rekening en risico van de verhuurder moeten komen.

Tegenstanders van deze benadering menen dat er naar de daadwerkelijke kwaliteit van de woning gekeken zou moeten worden.

De Hoge Raad schept duidelijkheid

De Hoge Raad heeft hier nu een klap opgegeven. Een redelijke toepassing van het waarderingsstelsel brengt volgens de Hoge Raad met zich mee dat er ruimte is te kijken naar de werkelijke kwaliteit van de woning. Voorwaarde is wel dat de WOZ waarde ten tijde van de ingangsdatum van de huurovereenkomst op een objectieve en transparante wijze kan worden vastgesteld. Bijvoorbeeld met een WOZ waarde rapport of door vergelijking met de waarde van een soortgelijke woning.

De huurder mag hier geen nadeel van ondervinden, aldus de Hoge Raad.

Ook in de gevallen dat verhuurder te verwijten valt dat er geen actuele waarde voorhanden is, is er ruimte voor een andere waardebepaling dan de minimumwaarde, heeft de Hoge Raad bepaald.

De Hoge Raad schept duidelijkheid en komt verhuurders tegemoet.