Huuropzegging wegens dringend eigen gebruik (renovatie)

July 2023

In de wet staan een aantal opzeggingsgronden. Dringend eigen gebruik is een belangrijke opzeggingsgrond voor huurovereenkomsten van woonruimte (en middenstandsbedrijfsruimte) die vaak wordt ingezet door verhuurders (waaronder met name: woningcorporaties) en projectontwikkelaars om sloop en vervangende nieuwbouw mogelijk te maken.

De huur kan worden opgezegd als er sprake is van dringend eigen gebruik (op grond van artikel 7:274 lid 1 sub c van het Burgerlijk Wetboek). Of er sprake is van dringend gebruik is afhankelijk van de omstandigheden van het geval.

De Hoge Raad heeft in 2010 in het zogenoemde Herenhuis-arrest geoordeeld dat het enkele feit dat de verhuurder tot renovatie wil overgaan niet voldoende is om dringend eigen gebruik op te leveren, ook niet als de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is.

In het Herenhuis-arrest heeft de Hoge Raad de deur wel voorzichtig opengezet als het gaat om opzegging op grond van eigen gebruik. De Hoge Raad heeft daar geoordeeld dat als er sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten dan kan niet van de verhuurder worden verlangd de huurovereenkomst voort te zetten. In die gevallen is dus wél sprake van dringend eigen gebruik aan de zijde van de verhuurder.

De Hoge Raad heeft deze eerdere overweging nu genuanceerd. Bij arrest van 16 juni 2023 (ECLI:NL:HR:2023:931) heeft de Hoge Raad overwogen dat het Herenhuis-arrest zo moet worden uitgelegd dat de eis van een structurele wanverhouding slechts een vereiste is bij renovaties die met name zijn ingegeven door financiële motieven. Dit betekent dat als de renovatie is ingegeven door stedenbouwkundige, sociaaleconomische of volkshuisvestelijke motieven er ook sprake kan zijn van dringend eigen gebruik wanneer er geen structurele wanverhouding bestaat tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten.

Verhuurder hoeft slechts aannemelijk te maken dat sloop en vervangende nieuwbouw bijdraagt aan de stedenbouwkundige, sociaaleconomische of volkshuisvestelijke doelen die de verhuurder nastreeft. Of er mogelijke alternatieven zijn, kan wel worden betrokken bij de vraag of het eigen gebruik dringend (genoeg) is, maar ook als die alternatieven er zijn hoeft de verhuurder niet aannemelijk te maken dat de instandhouding van het gehuurde onevenredige kosten meebrengt.

In deze recente uitspraak van de Hoge Raad lijkt er meer ruimte te worden geboden voor verhuurders (waaronder met name woningcorporaties), projectontwikkelaars en gemeenten die willen overgaan tot sloop en nieuwbouw van een woonwijk in het kader van een grootschalige herstructurering.