Aankomende middenhuurregulering

November 2022

Minister De Jonge schetst in zijn Kamerbrief d.d. 14 oktober 2022 de eerste contouren voor de regulering van de middenhuur. Hij heeft daarvoor botsproeven laten uitvoeren en inzichten verzameld. Doel van de Minister met de voorgestelde middenhuurregulering is de woonlasten voor huurders met middeninkomens verlagen. De Minister wil regulering echter zo vormgeven dat de betaalbaarheid voor huurders verbetert, terwijl er wel bereidheid blijft om te investeren in nieuwe middenhuurwoningen. De verwachting is dat op termijn ruim 90% van de huurwoningen in het sociale of middenhuursegment valt en onder de 1.000 euro wordt verhuurd.

 

De (voorlopige) voorgestelde middenhuurregulering ziet er als volgt uit:

  • - Het Woningwaarderingsstelsel (WWS) zal gelden voor woningen tot ongeveer 187 punten (nieuwe liberalisatiegrens), wat in het huidige WWS neerkomt op circa 1.000 euro huur per maand (prijspeil: januari 2022)[1];
  • - Het WWS wordt opnieuw vormgegeven. Daarbij wordt momenteel onder meer gekeken naar een algehele prijsopslag op het WWS voor het middenhuursegment, het aanpassen van de cap op de WOZ-waarde en de waardering van duurzaamheid en bijvoorbeeld de (gemeenschappelijke) buitenruimte van de huurwoning in het WWS;
  • - Er worden zo twee gereguleerde segmenten gecreëerd door middel van twee grenzen: het ‘gereguleerde sociale segment’ en het ‘gereguleerde middensegment’. Dit laat ruimte om op bepaalde onderdelen bij het middensegment een andere invulling te kiezen dan nu het geval is in het ‘gereguleerde sociale segment’;
  • - Door de regulering zullen huurwoningen die in de vrije sector worden verhuurd, maar kwalitatief gezien in het middensegment thuishoren, terugvallen naar het middenhuursegment, waarbij de huurprijs ook verlaagd dient te worden;
  • - De Minister is van plan om de regulering alleen bij nieuwe contracten te laten gelden. In geval van huurovereenkomsten afgesloten vóór de ingangsdatum van de nieuwe regulering geldt dat partijen bij dat afsluiten niet gebonden waren aan die nieuwe regulering en daar in beginsel ook geen rekening mee hoefden te houden;
  • - De wetgeving zal periodiek worden geëvalueerd om de doeltreffendheid van het beleid in beeld te brengen. Op basis daarvan kan worden bepaald of de wetgeving onder veranderende omstandigheden nog noodzakelijk is;
  • - De Minister is van plan om na mei 2024 (tot mei 2024 begrenst de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten de maximale jaarlijkse huurprijsverhoging) een nieuwe systematiek vast te leggen in de wet om te bepalen wat de maximale toegestane huurverhoging zal zijn in het middenhuursegment. Dit zal op een andere manier gaan werken dan in het gereguleerde sociale segment. De Minister is nog bezig met de uitwerking;
  • - Er wordt gekeken naar de mogelijkheid om gereguleerde middenhuurwoningen toe te kunnen wijzen aan middeninkomens. Minister De Jonge is nog in gesprek met gemeenten en investeerders om te kijken of de huidige manier van met voorrang toewijzen (d.m.v. de Huisvestingswet en een huisvestingsverordening) voldoende handvatten biedt voor toewijzing van nieuw gereguleerde middenhuurwoningen.

 

Invloed regulering van middenhuursegment op investeringen
Minister De Jonge is zich ervan bewust dat regulering van het middensegment het risico met zich meebrengt dat het wellicht voor investeerders aantrekkelijker wordt om in andere woningen dan middenhuurwoningen of in andere sectoren te gaan investeren. In de verdere uitwerking van het voorstel tot regulering van het middenhuursegment neemt de Minister ‘deze risico’s in ogenschouw. Ook nadat de regulering is ingevoerd zal de Minister monitoren hoe het aantal verkopen van huurwoningen en de nieuwbouw van middenhuurwoningen zich ontwikkelt.

 

Overgangsregeling?
Uit de brief d.d. 14 oktober 2022 van de Minister blijkt niet of er een overgangsregeling komt. Wel zal het (hoogstwaarschijnlijk) zo zijn dat alleen nieuwe huurcontracten met de nieuwe regulering te maken zullen krijgen.

Bovenstaand overzicht is onder voorbehoud. Het definitieve voorstel tot regulering van het middenhuursegment is nog in de maak; begin 2023 zal de Wet Regulering Middenhuur in consultatie worden gebracht. Minister De Jonge is van plan om de regulering per januari 2024 in te laten gaan.

 

Samenvatting
Nieuwe liberalisatiegrens (circa 1.000 euro, circa 187 punten); nieuwe vormgeving WWS; regulering alleen geldig voor nieuwe huurcontracten; nieuwe systematiek maximale toegestane huurverhoging na mei 2024; onderzoek mogelijkheid toewijzing middenhuurwoningen; periodieke evaluatie doeltreffendheid regulering; waarschijnlijk geen overgangsregeling; definitief voorstel Wet Regulering Middenhuur begin 2023 ter consultatie verwacht; verwachtte ingang regulering per januari 2024.

 

Ons kantoor houdt de ontwikkelingen in de gaten en wij informeren u graag nader op het moment dat er nieuwe ontwikkelingen zijn en wanneer de regeling wordt ingevoerd.

 

[1] Minister De Jonge is nog niet zeker over hoe het WWS precies zal worden vormgegeven. Nadat dat duidelijk is zal hij kijken of de grens van 187 punten nog steeds passend is, of dat de grens iets moet worden aangepast.