Aankomende middenhuurregulering (vervolg)

January 2023

Ten vervolge op de Kamerbrief d.d. 14 oktober 2022 is Minister De Jonge in de Kamerbrief d.d. 9 december 2022 met de verdere uitwerking gekomen van de aankomende regulering van het middenhuursegment (zie vorige blog).

De Minister gaat in deze Kamerbrief meer in detail in op enkele elementen van de aankomende middenhuurregulering die in de vorige Kamerbrief geïntroduceerd werden maar nog niet uitgewerkt waren. Deze elementen zijn de modernisering van het Woningwaarderingsstelsel (WWS), de maximering van de jaarlijkse huurprijsstijging en de toewijzing van middenhuurwoningen aan middeninkomens door gemeenten.

Het voornemen van de Minister is nog steeds om het wetsvoorstel Regulering Middenhuur begin 2023 in consultatie te brengen en de wet per januari 2024 in te voeren.

Verdere uitwerking middenhuurregeling 
De voorgestelde middenhuurregulering ziet er inmiddels als volgt uit:

- Het WWS zal gelden voor woningen tot 187 punten (nieuwe liberalisatiegrens) wat neerkomt op circa 1.100 euro huur per maand bij inwerkingtreding van de wet door indexatie en inflatie;

- Het WWS wordt dwingend (in plaats van afdwingbaar) gemaakt waarbij gehandhaafd zal worden op het respecteren van de maximale huurprijzen en verhuurders die te hoge huurprijzen hanteren zullen een         boete riskeren. De Minister is nog bezig met de uitwerking van deze stelselwijziging;

- Het WWS wordt gemoderniseerd in de normering van energielabels, de weging van de WOZ-waarde en de waardering van de buitenruimte;

• Zwaardere weging energielabels: goede energielabels (A t/m A++++) krijgen extra punten en slechte labels (E, F, G) krijgen aftrekpunten;
• Weging WOZ-waarde: maximering WOZ-waarde wordt opgetrokken naar de nieuwe liberalisatiegrens van 187 punten waarbij voor woningen boven deze grens de WOZ-waarde voor maximaal 33% van het totaalaantal WWS-punten mag zorgen;
• Waardering van buitenruimte: oppervlakten zullen worden gewaardeerd in sprongen van 5m2 (in plaats van per 25m2);

- De jaarlijkse huurprijsstijging in het middensegment wordt gemaximeerd op de CAO-loonontwikkeling + 0,5%;

- De regulering geldt alleen voor nieuwe huurcontracten. Indien huurovereenkomsten zijn afgesloten vóór de ingangsdatum van de nieuwe regulering geldt dat partijen bij dat afsluiten niet gebonden waren aan      de nieuwe regulering en daar in beginsel ook geen rekening mee hoefde te houden;

- De regulering geldt tijdelijk zolang er schaarste is en zal periodiek worden geëvalueerd op noodzaak (de indicatoren hiervoor zullen voor het wetsvoorstel nog worden gespecificeerd);

- Gemeenten zullen zelf middenhuurwoningen met voorrang aan middeninkomens kunnen toewijzen d.m.v. de Huisvestingswet 2014 en huisvestingsvergunningen. De definities van middenhuur en                        middeninkomens worden wettelijk vastgelegd, maar gemeenten houden de mogelijkheid om het segment waarvoor ze toewijzingsregels willen stellen te vergroten.

Overgangsregime
Om vertraging van de bouwproductie van projecten die momenteel worden vormgegeven te voorkomen, komt er (waarschijnlijk) een tijdelijke prijsopslag voor nieuwbouwprojecten die worden opgeleverd ná 1 januari 2014 en waarvan de bouw vóór 1 januari 2025 is gestart. De opslag op de maximale huurprijs volgens het WWS bedraagt 5% voor 10 jaar na oplevering. De Minister bekijkt nog hoe ‘starten van de bouw’ het beste gedefinieerd kan worden. 

Samenvatting
Het WWS zal gelden tot 187 punten (circa 1.100 euro bij inwerkingtreding wet door indexatie en inflatie); het WWS wordt dwingend; modernisering van het WWS door middel van maximering WOZ-waarde, normering energielabels en waardering buitenruimtes; jaarlijkse huurprijsstijging in het middensegment gemaximeerd op CAO-loonontwikkeling + 0,5%; regulering alleen voor nieuwe huurcontracten; regulering geldt tijdelijk zolang er schaarste is; overgangsregime voor nieuwbouw met een tijdelijke prijsopslag; toewijzing van middenhuurwoningen aan middeninkomens door gemeenten d.m.v. Huisvestingswet 2014 en huisvestingsvergunningen; verwachte ingang regulering per januari 2024.

Ons kantoor houdt de ontwikkelingen met betrekking tot de aankomende middenhuurregulering in de gaten en wij informeren u graag nader op het moment dat er nieuwe ontwikkelingen zijn en wanneer de regeling wordt ingevoerd.