# 38 Toepassing Wet goed verhuurderschap: bestuursorganen moeten zelfstandig oordeel vormen over kwalificatie overeenkomst

Toepassing Wet goed verhuurderschap: bestuursorganen moeten zelfstandig oordeel vormen over kwalificatie overeenkomst

Eind september heeft de Rechtbank Overijssel een interessante uitspraak gedaan over de toepassing van de Wet goed verhuurderschap (Wgv). Sinds de inwerkingtreding van deze wet beschikken gemeenten over instrumenten om op te treden tegen malafide verhuurders en onwenselijke verhuurpraktijken. Gemeenten kunnen daarbij zowel op verzoek van huurders als uit eigen beweging tot handhaving overgaan.

Met de komst van de Wgv is de scheiding tussen bestuurs- en civielrecht al enigszins vertroebeld. Waar een huurrelatie in principe een civielrechtelijke aangelegenheid is tussen huurder en verhuurder, hebben gemeenten nu een rol in de beoordeling en handhaving van gedrag van een verhuurder binnen die privaatrechtelijke verhouding. Uit de uitspraak van de rechtbank Overijssel blijkt de vermenging van civiel en bestuursrecht heel concreet.

De uitspraak[1]

In de betreffende zaak had een huurder van een woonruimte in een voormalig kantoorpand de gemeente Zwolle verzocht om handhavend op te treden op grond van de Wgv. De huurder stelde dat de huurprijs te hoog was, dat hij werd geïntimideerd door de verhuurder en dat de verhuurder dreigde met ontruiming. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zwolle (hierna: het college) besloot echter niet tot handhaving over te gaan, omdat civielrechtelijk niet vaststond dat er sprake was van huur. Aan een verdere inhoudelijke beoordeling van het handhavingsverzoek kwam het college daarom niet toe. Hiertegen ging de huurder in beroep.

De rechtbank Overijssel oordeelde dat het college ten onrechte geen inhoudelijk oordeel had gevormd over de kwalificatie van de overeenkomst tussen eiser en de partij die de woonruimte ter beschikking stelde. Daarmee handelde het college in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel, dat voorschrijft dat bestuursorganen alle nodige kennis moeten vergaren over de relevante feiten en belangen. Volgens de rechtbank moet het college zich zelfstandig een oordeel vormen over de juridische kwalificatie van de overeenkomst en daaruit voortvloeiende rechtsverhouding.

De rechtbank wees erop dat de Wgv van toepassing is op verhuursituaties. Het is dus relevant of sprake is van huur. De wet zelf kent geen eigen definitie van ‘huur’, maar uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat aansluiting kan worden gezocht bij het Burgerlijk Wetboek, in het bijzonder artikel 7:201 BW. Voor de kwalificatie van een overeenkomst is niet bepalend hoe partijen de relatie in de overeenkomst wordt aangeduid. Het college dient daar zelf een oordeel over te vormen, aldus de rechtbank.

Bestuursorganen op civiel terrein

Deze uitspraak is interessant omdat de rechter het bestuursorgaan opdraagt een civielrechtelijke verhouding te beoordelen. Uiteraard ligt het voor de hand dat het college moet nagaan of de Wgv van toepassing is voordat het handhavend optreedt. Ook het zorgvuldig wegen van feiten en belangen ligt voor de hand. 

Toch begeeft het college zich met het beoordelen van een dergelijke rechtsverhouding op terrein dat in beginsel is voorbehouden aan de civiele rechter. In een groot deel van de gevallen zal de aard van de huurrelatie duidelijk zijn, maar in situaties waarin de rechtsverhouding onduidelijk is, moet het college van de desbetreffende gemeente bepalen of sprake is van huur in de zin van het Burgerlijk Wetboek, als het aan deze rechtbank ligt.

Dit kan leiden tot uiteenlopende interpretaties en onduidelijkheid over de situaties waarin de Wgv van toepassing is. Ook tussen gemeenten kunnen verschillen ontstaan in de manier waarop de Wgv wordt toegepast, wat de rechtszekerheid van huurders en verhuurders kan aantasten. Daarnaast kan een civiele rechter tot een andere kwalificatie komen dan de gemeente eerder heeft gedaan, en mogelijk ook dan de bestuursrechter daarna doet, aangezien die bevoegd is als het gaat om toepassing van de Wgv. Dergelijke verschillen in de beoordeling van de rechtsverhouding kunnen dus zowel huurders als verhuurders in verwarring brengen over hun rechten en plichten, leiden tot geschillen, soms bestuurs- en civielrechtelijke tegelijk, en bovendien voor frictie zorgen tussen bestuurs- en civielrechtelijke praktijk.

Of deze ontwikkeling in de praktijk daadwerkelijk problemen oplevert of niet, zal moeten blijken. Opmerkelijk is de uitspraak in ieder geval.

[1] https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBOVE:2025:5637