# 37 Toegang tot de huurwoning: wanneer mag een verhuurder naar binnen?

Toegang tot de huurwoning: wanneer mag een verhuurder naar binnen?

Verhuurders hebben er geregeld mee te maken: verhuurder wil de woning betreden, maar de huurder werkt niet mee. Mag dat zomaar? En wanneer heb je als verhuurder eigenlijk recht op toegang tot de woning die je verhuurt?

Redenen voor toegang

Er zijn verschillende legitieme redenen waarom je als verhuurder toegang tot de woning kunt hebben. Enkele voorbeelden hiervan zijn:

• het inmeten van de woning in verband met (mogelijke) verkoop;
• het vaststellen van het energielabel;
• het uitvoeren van noodzakelijk onderhoud.

Dit roept de vraag op: wat mag er precies? En hoe pak je dit als verhuurder goed aan?

Zonder toestemming? Alleen onder strikte voorwaarden

Een belangrijk uitgangspunt is het recht op privacy. Huurders hebben recht op ongestoord woongenot. In de praktijk betekent dit dat je als verhuurder altijd toestemming nodig hebt om de woning te betreden – tenzij er sprake is van een acute noodsituatie. Een huurder mag dus weigeren, maar die weigering moet wel redelijk zijn. De vraag is dan ook: wanneer is een huurder wél verplicht om toegang te verlenen?

Wat zeggen de algemene bepaling van het meest recente ROZ-model (2025) over toegang?

De verhuurder – evenals personen die hij aanwijst, zoals aannemers of inspecteurs – is gerechtigd om de woning periodiek te betreden voor inspectie. Dit recht ziet met name op:

• het gebruik van het gehuurde;
• het signaleren van ongeoorloofde onderhuur;
• het constateren van ongewenste of niet toegestane veranderingen aan de woning.

Maar ook ten aanzien van:

• werkzaamheden ten behoeve van onderhoud en voor taxaties, en
• bezichtigingen bij voorgenomen verhuur, verkoop of veiling van de woning.

Let op: dit alles mag alleen plaatsvinden in overleg met de huurder, en op een gezamenlijk te bepalen tijdstip.

Wat zegt de rechter?

Aan het ongestoorde woongenot van huurders kent de rechter over het algemeen veel gewicht toe. Niettemin zijn er gegronde redenen om huurders in bepaalde gevallen te verplichten toegang tot de woning te verschaffen, indien zij die weigeren te verschaffen. Enkele alledaagse voorbeelden worden hieronder uitgelicht.

Inmeten van de woning

Als de verhuurder voldoende aannemelijk maakt dat metingen benodigd zijn voor bijvoorbeeld het verkrijgen van een omgevingsvergunning voor de verbouw/restauratie van de woning, dan zal huurder hieraan zijn medewerking moeten verlenen.

Vastelling van het energielabel

Het vaststellen van het energielabel betreft een dringende werkzaamheid. Op basis van de wet moet de huurder daarom de gelegenheid geven voor het uitvoeren van deze werkzaamheid. Overigens geldt hetzelfde voor het plaatsen van rookmelders.

Uitvoeren van onderhoud

De huurder is gehouden om verhuurder de gelegenheid te geven om gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden aan de woning uit te voeren. Dat betekent dat huurder ook werkzaamheden zal moeten toelaten die leiden tot constatering, voorkoming en herstel van schade.

Rode draad

Voor al de hiervoor behandelde gevallen geldt dat de werkzaamheden op een voor de huurder minst bezwaarlijke wijze dienen te worden verricht. Naarmate de werkzaamheden ingrijpendere maatregelen vereisen, dient de verhuurder adequater te onderbouwen waarom de werkzaamheden nodig zijn. Zo’n ingrijpende maatregel is bijvoorbeeld tijdelijke ontruiming van de woning.

Tips voor verhuurders

Zorg ervoor dat afspraken over toegang tot de woning goed zijn vastgelegd in het huurcontract, bij voorkeur met een verwijzing naar de ROZ-bepalingen. Dit voorkomt discussies achteraf en biedt een duidelijk kader voor beide partijen.

Het is van belang dat je als verhuurder je verzoek goed onderbouwt, bij voorkeur schriftelijk en met een redelijke termijn. Bied duidelijke uitleg over het doel van het bezoek, wie er komt, en wanneer – en overleg indien nodig over een geschikt moment. Op huurders rust dan de plicht binnen een redelijke termijn aan te geven wanneer een geschikt moment is.

Conclusie

Als verhuurder heb je niet automatisch recht op toegang tot de woning. Het woongenot van de huurder staat voorop, maar dat betekent niet dat je geen mogelijkheden hebt. Zorg voor duidelijke communicatie, een legitieme reden én de toestemming van de huurder. En loopt de communicatie vast? Dan biedt de wet – en in sommige gevallen de rechter – uitkomst.

 

Dit artikel is geschreven door Hidde Oosterkamp en Maaike Cohen 

Neem voor vragen over dit onderwerp graag contact met ons op.