#33 Stand van zaken woningdelen als gevolg van de Wet betaalbare huur
Per 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur in werking getreden. Wat voor effect heeft deze Wet op woningdelen, voor lopende en voor nieuwe huurovereenkomsten? We schreven hier eerder over in #28 van het Huisvestingsjournaal
Nieuwe definitie zelfstandige woonruimte
Een onderdeel van de Wet betaalbare huur is het woningwaarderingsstelsel dat vanaf 1 juli 2024 vereenvoudigd en gemoderniseerd is. In dat kader is ook de definitie van de zelfstandige woonruimte aangepast. Tot nu toe werd een woonruimte aangemerkt als zelfstandig wanneer deze een eigen toegang had en de bewoner niet afhankelijk was van essentiële voorzieningen buiten de woning, zoals een keuken of badkamer. Dat blijft in de kern overeind, maar er is een belangrijke aanvulling gedaan.
Volgens de nieuwe definitie is een woning alleen zelfstandig als deze:
- wordt bewoond door één of twee personen, of
- wordt bewoond door drie of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren
Is dat laatste niet het geval, dan valt de woning onder het waarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte. Dat betekent dat de huurprijs lager moet worden vastgesteld en niet langer wordt gebaseerd op de normen voor geliberaliseerde huurwoningen.
Van toepassing op bestaande en nieuwe huurovereenkomsten?
Op papier lijkt deze wijziging onmiddellijk van toepassing op zowel nieuwe als bestaande huurovereenkomsten. Er is namelijk geen overgangsrecht voor deze definitiewijziging opgenomen. Dit zou betekenen dat ook lopende (groeps)huurcontracten voortaan gecategoriseerd kunnen worden als onzelfstandige woonruimte, mits er geen sprake is van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden.
Dat zou vergaande consequenties hebben voor bestaande en nieuwe ‘Friends-contracten’, waarbij er een zelfstandige woonruimte in de vrije sector wordt verhuurd aan meer dan twee volwassenen (vaak studenten) die elkaar vooraf kennen. Het verdienmodel van bestaande huursituaties zou flink onder druk kunnen komen te staan. De huurders zouden kamerhuurprijzen mogen opeisen in plaats van een gedeelde vrije sectorhuurprijs die vaak hoger ligt. Verhuurders zouden dan geconfronteerd kunnen worden met een huursituatie waarbij eigenaarslasten niet meer worden gedekt, terwijl de huurders huurbescherming hebben en dus zo lang mogen blijven als ze willen.
Huurcommissie coulant
Opvallend is dat de Huurcommissie op 4 november 2024 oordeelde dat de nieuwe definitie niet van toepassing was op een al lopende huurovereenkomst, gesloten vóór 1 juli 2024 en dat de wet in beginsel alleen geldt voor huurovereenkomsten gesloten óp of na 1 juli 2024.
De Huurcommissie wijst wel op een uitzondering: als het gaat om een huurprijs boven de liberalisatiegrens, terwijl de woning volgens het puntensysteem in het lage segment valt, kan een huurder alsnog een verzoek indienen tot huurprijsverlaging. Er geldt in dat geval een overgangstermijn van één jaar, deze mogelijkheid bestaat dus per 1 juli 2025.
In de nota van toelichting op de Wet betaalbare huur (Staatsblad 2024/194, p. 43/88) wordt de nieuwe definitie nadrukkelijk omschreven als verduidelijking. Immers, de Huurcommissie én rechters zouden al langer oordelen dat een woning met drie of meer bewoners zonder duurzaam huishouden in feite niet als zelfstandige woonruimte kwalificeert.
Bovendien hanteert de Huurcommissie een breed toetsingskader bij het bepalen van de kwalificatie van de woonruimte, zo blijkt ook uit recente uitspraken. Naast het criterium van een duurzaam en gemeenschappelijk huishouden wordt door de Huurcommissie ook aandacht besteed aan andere factoren zoals:
- de onderlinge afspraken tussen huurders en tussen huurder(s) en verhuurder,
- het initiatief dat huurder(s) dan wel verhuurder neemt/nemen en
- de manier waarop door huurders betaald wordt aan verhuurder
(zaaknummer 2415969, zaaknummer 2415971)
De Huurcommissie heeft kenbaar gemaakt deze ruime benadering niet alleen toe te passen op bestaande Friends-contracten van voor 1 juli 2024, maar ook op huurovereenkomsten van daarna. Wel heeft de Huurcommissie laten weten kritisch te zijn over huursituaties met meer dan twee volwassenen waarbij de huurders elkaar niet vooraf kenden en bij elkaar op een huurcontract voor een zelfstandige woonruimte gezet zijn.
Dat de Huurcommissie kiest voor deze ruime benadering is begrijpelijk. Er bestaat nog altijd onduidelijkheid rondom de nieuwe definitie, met name over de term ‘duurzame gemeenschappelijke huishouding’. In de nota van toelichting wordt deze term niet nader uitgelegd. Ook de Raad van State wees in een advies (kenmerk W04.24.00064/I) op de vaagheid van deze norm en de juridische risico’s die daarmee samenhangen.
De aangescherpte definitie is in de praktijk eerder een juridisch ankerpunt binnen een bredere beoordeling, dan een harde grens waar veel van afhangt, aldus de Huurcommissie. Of deze interpretatielijn ook standhoudt bij de rechter, moet nog blijken. Er zijn nog (steeds) geen uitspraken bekend waarbij de kantonrechter zich heeft uitgelaten over de werking van de aangepaste definitie.
Corten De Geer Advocaten houdt het in de gaten.
Dit artikel is geschreven door Eva Marit de Groof en Maaike Cohen
