#35 Hoe werkt het quotum voor Amsterdamse omzettingsvergunningen?

Hoe werkt het quotum voor Amsterdamse omzettingsvergunningen?

Op 2 juli 2025 deed de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State uitspraak in een zaak die ging over de uitleg van het Amsterdamse quotum voor omzettingsvergunningen (202406062/1/A2). Die uitspraak is van belang voor de Amsterdamse vastgoedpraktijk en verdient daarom bespreking.

Casus

Het pand aan de Weteringstraat 28 in Amsterdam bestaat uit twee woningen. In de bovenste daarvan bevinden zich vijf verhuurde kamers. Desgevraagd verleent het college van B en W een omzettingsvergunning daarvoor. Enkele omwonenden, die overlast ondervinden van kamerverhuur in hun straat, dienen daartegen een bezwaarschrift in. Zij stellen dat met de verleende vergunning ‘het pandquotum’ voor omzettingsvergunningen in de straat wordt overschreden. Het college is het daar niet mee eens en verklaart hun bezwaren ongegrond. In beroep krijgen de omwonenden echter gelijk van de Rechtbank Amsterdam. Ofschoon het college niet in hoger beroep gaat, doet de vergunninghouder dat wel. Tijdens dat hoger beroep neemt de vergunninghouder het standpunt van het college in bezwaar en beroep over. Het college, dat zich als derde-belanghebbende alsnog aansluit bij de hoger beroepsprocedure, stelt zich achter de vergunninghouder op.

Het pandquotum voor omzettingsvergunningen: wat is dat?

In deze zaak is nog de Amsterdamse Huisvestingsverordening van 2020 (Hvv 2020) van toepassing. In artikel 3.3.11, eerste lid, van de Hvv 2020 is geregeld dat B en W per wijk een quotum voor omzettingsvergunningen moeten vaststellen. In het tweede lid van artikel 3.3.11 staat:

In aanvulling op het eerste lid geldt dat maximaal 25 procent van het aantal woningen, in een pand, of in een rij aaneengesloten eengezinswoningen, kan bestaan uit omgezette woonruimten. Waarbij geldt dat:

1. bij minimaal vier zelfstandige woonruimten per verdieping kan tot een maximum van 25 procent van het totaal aantal woningen per verdieping uit omgezette woonruimten bestaan;
2. bij minder dan vier zelfstandige woonruimten per verdieping kan tot een maximum van 25 procent van het totaal aantal woningen per pand uit omgezette woonruimten bestaan; en,
3. bij minder dan vier woningen per pand kan er maximaal sprake zijn van één omgezette woonruimte.

De standpunten

De omwonenden stellen zich op het standpunt dat hun straat bestaat uit een rij aaneengesloten eengezinswoningen. Daarvan zijn er al enkele met een vergunning omgezet, waardoor met de bestreden omzettingsvergunning voor Weteringstraat 28-1 het pandquotum wordt overschreden. De Rechtbank Amsterdam is het met hen eens. Volgens de rechtbank moet de quotum-voorwaarde namelijk zo worden gelezen dat indien een pand onderdeel uitmaakt van een rij aaneengesloten eengezinswoningen, maximaal 25 procent van het aantal woningen in dat pand én in de rij aaneensloten eengezinswoningen mag worden omgezet.

De vergunninghouder leest de bepaling zo dat de gemeenteraad het college een keuze heeft gegeven: het kan ervoor kiezen om toe te staan dat maximaal 25% van de woningen in een pand wordt omgezet ofwel maximaal 25% van de woningen in een rij aaneengesloten eengezinswoningen kan worden omgezet. Volgens de vergunninghouder heeft het college gekozen voor het eerste, zodat de vergunning op grond artikel 3.3.11, tweede lid, sub c terecht is verleend. Er was immers op het moment van verlening nog geen woning in het pand omgezet.

Ter zitting sluit het college zich bij die mening aan. Ook voert het nog aan dat Weteringstraat 28 geen deel uitmaakt van een rij aaneengesloten eengezinswoningen, maar die stelling wordt door de Afdeling terzijde geschoven, omdat het college dit standpunt pas in hoger beroep heeft ingenomen.

Oordeel van de Afdeling

De Afdeling geeft weliswaar aan de vergunninghouder toe dat artikel 3.3.11, tweede lid, duidelijker had kunnen worden geformuleerd, maar is het met de uitleg van de rechtbank eens. Zij vindt dat het doel van het pandquotum – het beschermen van de leefbaarheid in de directe leefomgeving – niet wordt bereikt als het college in een straat alleen naar de afzonderlijke panden zou hoeven kijken en niet naar een rij aaneengesloten woningen. Daarnaast oordeelt de Afdeling dat ook de tekstuele logica meebrengt dat voor het bepalen van het maximum alle omgezette woningen moeten worden meegewogen, ongeacht of deze zich bevinden in een pand of in een rij aaneengesloten woningen.

Relevantie voor de huidige Huisvestingsverordening

Inmiddels bestaat de Hvv 2020 niet meer en is de Huisvestingsverordening 2024, versie m.i.v. 1 juli 2025, van kracht (Hvv 2024). Is de uitspraak van de Afdeling dan nog relevant? Ja, dat is die, omdat artikel 3.3.7, tweede lid, van de Hvv 2024 als volgt luidt:

In aanvulling op het eerste lid geldt dat maximaal 25 procent van het aantal woningen, in een pand, of in een rij aaneengesloten eengezinswoningen, kan bestaan uit omgezette woonruimten.

Die tekst is exact dezelfde als die in artikel 3.3.11, tweede lid, van de Hvv 2020. Om nieuwe geschillen over de uitleg van deze bepaling te voorkomen, is de uitspraak van de Afdeling dus maatgevend. Wel doet de gemeenteraad van Amsterdam er goed aan deze tekst in een volgende verordening zo te redigeren dat die niet voor tweeërlei uitleg vatbaar is.

Door Roland Mans