#34 Nieuwe Huisvestingsverordening Haarlem in de maak voor 1 januari 2026
Nieuwe Huisvestingsverordening Haarlem in de maak voor 1 januari 2026
In 2019 werd in Haarlem een vergunningplicht ingevoerd voor bouwkundig splitsen (woningvorming) en kamergewijze verhuur, in 2022 kwamen hier regels over opkoopbescherming bij en is de gehele Huisvestingsverordening herzien. Artikel 4 van de Huisvestingswet 2014 schrijft voor dat een huisvestingsverordening ten hoogste vier jaar regels kan stellen voor het in gebruik nemen of geven van woonruimte, en wijzigingen in de bestaande woonruimtevoorraad, waardoor ernaar wordt gestreefd om 1 januari 2026 een nieuwe huisvestingsverordening in werking te laten treden voor het gebied van Haarlem. Zes jaar na invoering van de vergunningplicht voor kamergewijze verhuur en woningvorming kan de balans opgemaakt worden en kunnen de eerste ervaringen gedeeld worden.
Een veelvoorkomend probleem is dat er op dit moment geen splitsingsvergunning meer verkregen kan worden, terwijl het splitsen van woonruimte juist een oplossing kan bieden in deze tijd van woningnood. De enige versoepeling die de gemeente Haarlem de afgelopen jaren heeft doorgevoerd is voor wonen boven winkels, maar verder is splitsen nagenoeg onmogelijk gemaakt door een splitsingsverbod voor een groot deel van de stad en voorwaarden voor een minimale oppervlakte van 80 m² bij woningvorming voor de delen waar nog wel vergunningen te verkrijgen zijn.
Een bijkomend probleem in Haarlem is dat woningen die gesplitst zijn voor 2019 zonder bouwvergunning, door de regelgeving die sinds 2019 geldt teruggebracht dienen te worden naar de ongesplitste situatie. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS) bepaalde in de uitspraak van 27 juli 2022 (ECLI:NL:RVS:2143) dat als de woning, voor de komst van de woningvormingsvergunningsplicht in de desbetreffende huisvestingsverordening, al bouwkundig is gesplitst, er geen woningvormingsvergunning vereist is. In het kader van de Huisvestingwet en -verordening zou de bouwvergunning er dan niet toe doen, omdat alleen van belang is of er ten tijde van de splitsing een vergunningplicht bestond in het kader van de Huisvestingswet. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Haarlem houdt echter geen rekening met deze uitspraak van de Afdeling en beschouwt gesplitste woningen waarvoor in het verleden geen bouwvergunning (dat is dus geen vergunning in het kader van de Huisvestingswet) is afgegeven als illegaal, dus wenst daarvoor geen overgangsrecht of hardheidsclausule toe te passen in het kader van de Huisvestingsverordening.
Er blijken echter in de praktijk veel gevallen te zijn waarbij in het verleden geen bouwvergunning is aangevraagd voor een bouwkundige splitsing. In de jurisprudentie (zie ABRvS, 11 juni 2003, zaak no. 200301583/1 en ABRvS, 9 november 2005, ECLI:NL:RVS:2005:AU5864) is terug te lezen dat er pas vanaf 2003 procedures waren over het bouwkundig splitsen en tot die tijd beschouwde architecten, bouwkundigen en ambtenaren het als een interne verbouwing van niet ingrijpende aard als bedoeld in artikel 43, eerste lid, onder e, van de Woningwet. Het gevolg voor woningen die in het verleden gesplitst zijn zonder bouwvergunning, is dat er woonruimte die jarenlang onderdeel heeft uitgemaakt van de woningvoorraad ineens teruggebracht moet worden naar de ongesplitste toestand. De regelgeving uit de Huisvestingsverordening van Haarlem heeft derhalve het tegengestelde effect van hetgeen de Huisvestingswet beoogt: behoud van de woningvoorraad. De woningvoorraad neemt door dit beleid juist af.
Uit de eerste berichtgeving van de beleidsmakers blijkt dat zij niet van plan zijn om wezenlijke wijzigingen door te voeren om bovenstaande problematiek aan te pakken. Het is dus aan de gemeenteraadsleden zelf om te bepalen hoe de komende vier jaar omgegaan wordt met splitsen in relatie tot de woningnood. Corten De Geer Advocaten volgt deze wijzigingen op de voet en houdt u op de hoogte.
Door Martijn van der Hulst
