#15 Huisvestingsverordening Amsterdam 2024: de belangrijkste aanpassingen met betrekking tot woonruimtevoorraad

Huisvestingsverordening Amsterdam 2024: de belangrijkste aanpassingen met betrekking tot woonruimtevoorraad

Sinds 1 januari 2024 geldt de Huisvestingsverordening Amsterdam 2024 (hierna: de Huisvestingsverordening). In dit blog zullen de belangrijkste aanpassingen ten opzichte van de Huisvestingsverordening 2023 uiteen worden gezet. In het bijzonder wordt aandacht besteed aan de aanpassingen ten aanzien van de woonruimtevoorraad (hoofdstuk 3 van de Huisvestingsverordening).

Opkoopbescherming als weigeringsgrond voor woningvormen

Sinds 2022 geldt er een zelfbewoningsplicht voor koopwoningen met een WOZ-waarde tot en met €641.000 (prijsgrens 2024), tenzij er een vergunning of ontheffing is verleend. Deze ‘regeling opkoopbescherming’ heeft ten doel ervoor te zorgen dat investeerders geen lage- en middensegment huizen kunnen opkopen. Dit laat ruimte op de woningmarkt voor starters.  

Met de nieuwe Huisvestingsverordening is de opkoopbescherming verder aangescherpt. De opkoopbescherming kan nu ook als weigeringsgrond worden ingeroepen bij een woningvormingsvergunning. Het is in Amsterdam mogelijk om met een woningvormingsvergunning op grond van de Huisvestingsverordening één woning te verbouwen naar twee of meer woningen. Deze woningen krijgen dan een eigen huisnummer en WOZ-waarde.

Voorheen was het zo dat indien de opkoopbescherming van toepassing is op de woning van waaruit woning wordt gevormd, de werking van de opkoopbescherming vervalt na het vormen van nieuwe woningen. Voor de gevormde woningen gold de opkoopbescherming pas weer als de woning werd verkocht. Het kon dus voorkomen dat een woning na aankoop niet verhuurd mocht worden vanwege de opkoopbescherming, er vervolgens gevormd werd naar twee woningen, en dat deze dan wél verhuurd mochten worden.

Om deze contraproductieve situatie te voorkomen, maakt de nieuwe Huisvestingsverordening het mogelijk om de opkoopbescherming in te roepen als weigeringsgrond bij de aanvraag van een woningvormingsvergunning. Zodoende wordt voorkomen dat een woning waarvoor oorspronkelijk opkoopbescherming gold, uiteindelijk toch kan worden verhuurd.

Samenloop woningvoorraadvergunningen

De Huisvestingsverordening kende voor een aantal combinaties van woningvoorraadvergunningen al een weigeringsgrond. Het was bijvoorbeeld al niet mogelijk om gelijktijdig een vergunning voor B&B en vakantieverhuur te hebben. In de nieuwe Huisvestingsverordening is voor alle voorraadvergunningen de weigeringsgrond van onwenselijke samenloop van vergunningen opgenomen. Zo kan worden voorkomen dat een woonruimte meerdere doeleinden kan dienen. Een voorbeeld hiervan is dat kan worden voorkomen dat tegelijkertijd een vergunning voor kamerverhuur en een vergunning voor een bed & breakfast wordt afgegeven.

Nieuwe definitie grondgebonden woonruimte

Middels de vergunningplicht voor het woningvormen wil de gemeente Amsterdam de voorraad grotere woningen in de stad behouden ten behoeve van grote huishoudens. Vanaf 2021 zijn de voorwaarden voor woningvormen aangescherpt. Er is toen onderscheid gemaakt tussen grondgebonden woningen en niet-grondgebonden woningen. Voor grondgebonden woningen is woningvormen alleen toegestaan als de woning van waaruit wordt gevormd een minimale oppervlakte heeft van 200 m2 en de gevormde woningen gemiddeld 100 m2 zijn.

In de praktijk is gebleken dat de toepassing van het huidige begrip ‘grondgebonden woning’ tot gevolg heeft dat grote gezinswoningen die laag liggen, buiten de reikwijdte van het begrip vallen. Zo kan een grachtenpand met een souterrain en een trap naar de voordeur een niet-grondgebonden woning zijn. Aangezien dit niet strookt met de bedoeling van het beleid om grote laaggelegen woningen te behouden voor gezinnen, is het begrip ‘grondgebonden woning’ vervangen door ‘laaggelegen woning’ met de volgende definitie:

‘Woning bestaande uit twee of meer woonlagen, die rechtstreeks toegankelijk is op straatniveau. Een woonlaag betreft een bouwlaag waar zich tenminste een verblijfsruimte in bevindt. Daarnaast is het hoogteverschil tussen het maaiveld en de bovenkant van de afgewerkte vloer ter plaatse bij de toegangsdeur van de woning en een woonlaag niet meer dan 2,1 meter.’

Door deze aanpassing geldt de regel dat woningvormen alleen is toegestaan als de woning van waaruit wordt gevormd een minimale oppervlakte heeft van 200 m2 en de gevormde woningen gemiddeld 100 m2 zijn, nu ook voor woningen die voorheen buiten de reikwijdte van het begrip ‘grondgebonden woning’ vielen, zoals grachtenpanden met een souterrain en een trap naar de voordeur. 

Conclusie

Kortom, de Huisvestingsverordening 2024 maakt het mogelijk om de opkoopbescherming in te roepen als weigeringsgrond bij de aanvraag van een woningvormingsvergunning. Het biedt de mogelijkheid om alle soorten voorraadvergunningen te weigeren vanwege onwenselijke samenloop van vergunningen en geeft een nieuwe definitie van de ‘grondgebonden woning’.

Corten De Geer Advocaten kan u adviseren over wat de nieuwe Huisvestingsverordening voor u betekent.

Benieuwd naar de belangrijkste wijzigingen van de Huisvestingswet 2014? Lees dan #8 van Het huisvestingsjournaal.

Door Lisa-Bobbie Kamp