.svg)
Per 1 januari 2027 geldt in Amsterdam een gewijzigde versie van de Huisvestingsverordening 2024. Wat zullen de belangrijkste wijzigingen zijn ten opzichte van de huidige versie? Het Huisvestingsjournaal zet die voor u op een rijtje.
De dynamiek van de Amsterdamse Huisvestingsverordening
Elke Amsterdamse Huisvestingsverordening geldt in beginsel vier jaar. Om de vier jaar vindt een fundamentele herziening plaats. In 2026 en ook volgend jaar geldt nog de Huisvestingsverordening 2024. Volgens het systeem verandert die dus op 1 januari 2028 in de Huisvestingsverordening 2028. Dan zijn immers vier jaar verstreken.
Verandert een huisvestingsverordening tussentijds dan nooit? Jazeker, minimaal één keer en soms zelfs twee keer per jaar, wanneer beleidswijzigingen daartoe aanleidinggeven. Per 1 januari 2027 geldt dan ook een gewijzigde versie van de Huisvestingsverordening 2024.
Wijzigingen per 1 januari 2027
Als de gemeenteraad akkoord gaat met de voorstellen van het college daartoe, dan zal de Huisvestingsverordening 2024 op 1 januari 2027 een aantal wijzigingen ondergaan. Wat zijn daarvan de belangrijkste voor u? Het Huisvestingsjournaal zet die voor u op een rijtje.
B&B: loting in gewilde wijken
Voor de exploitatie van een B&B in een eigen woning is een vergunning nodig. Per 1 juli 2028 lopen de huidige vergunningen voor B&B af. Mensen die hun B&B voort willen zetten moeten dus op tijd een nieuwe vergunning aanvragen. Er geldt echter per wijk een maximumaantal B&B’s. In sommige wijken is de vraag naar een vergunning om een B&B te starten groter dan het quotum. Volgens de Europese regels zal in die wijken dan ook moeten worden geloot om een B&B-vergunning. De Huisvestingsverordening 2024 wordt zodanig gewijzigd dat loting al vanaf begin 2027 mogelijk is, zodat mensen ruim tevoren weten of zij in 2028 een B&B kunnen starten of voortzetten dan wel niet.
Nu is het zo dat mensen minimaal een half jaar in de woning moeten wonen om een B&B te starten. Dat wordt met ingang van 1 januari 2027 één jaar.
Vakantieverhuur
Vakantieverhuur van een woning aan toeristen is, met een vergunning, maximaal 30 dagen per jaar toegestaan. In sommige wijken geldt een termijn van maximaal 15 dagen. De geldigheidsduur van de vergunning was maximaal 1 jaar en 3 maanden, maar dat wordt verlengd naar 2 jaar. De bedoeling is dat deze geldigheidsduur parallel loopt met de toetsmomenten die in de zogenaamde ‘Escalatieladdervakantieverhuur’ staan. Die toetsmomenten vinden om de twee jaar plaats.
Woningsplitsing
De regels voor de splitsing van woningen in de Huisvestingsverordening 2024 worden ook aangepast. Voordat ik dat verder toelicht, is het goed om de verschillende aspecten van woningsplitsing kort toe te lichten.
· Wanneer een woning bouwkundig wordt gesplitst in meerdere woningen, dan is sowieso sprake van woningvorming. Voor die woningvorming geldt een vergunningplicht op basis van de Huisvestingsverordening 2024.
· Als de nieuwe woningen na deze splitsing eigen kadastrale nummers moeten krijgen, bijvoorbeeld om die als losse appartementen te kunnen verkopen, is niet alleen sprake van bouwkundige splitsing, maar ook van kadastrale splitsing.
· Het kadastraal splitsen van één eigendom in appartementsrechten gebeurt bij de notaris, die de splitsing vervolgens inschrijft in het Kadaster. Alleen een notaris kan dat rechtsgeldig doen.
· Kadastraal splitsen is volgens de Huisvestingsverordening echter ook vergunningsplichtig. Zonder een zogenoemde splitsingsvergunning, mag en kan de notaris een woning niet in appartementsrechten opknippen.
· Vaak is voor splitsing en woningvorming ook een omgevingsvergunning vereist. Bijvoorbeeld omdat er grondig verbouwd moet worden dan wel een monument wordt aangepast.
· Verder is het goed om er in Amsterdam rekening mee te houden dat meestal sprake is van erfpacht. De gemeente heeft als juridisch eigenaar en erfverpachter ook een vinger in de pap. Naast de vereiste vergunningen is dus ook vaak toestemming van de gemeente als erfverpachter nodig.
Belangrijkste wijzigingen splitsingsbeleid
Wat zijn nu de belangrijkste wijzigingen ten aanzien van de splitsingsvergunningen in de Huisvestingsverordening zoals die per 1 januari 2027 geldt (mits de gemeenteraad akkoord gaat)? Een korte opsomming:
· De verplichting om een splitsingsvergunning aan te vragen geldt straks voor de gehele gemeente en niet alleen voor de binnenring van Amsterdam (het gebied binnen de A10), zoals nu.
· De plicht om een splitsingsvergunning aan te vragen geldt nu voor gebouwen van vóór 1940. Die regel verandert. Straks geldt het voor alle gebouwen die op 1 januari van het lopende jaar 30 jaar of ouder zijn.
· Als een gebouw voor een tweede keer wordt gesplitst (ondersplitsing) dan kan dat alleen als niet eerder een splitsingsvergunning is verleend dan wel die eerdere splitsing méér dan 30 jaar eerder heeft plaatsgevonden.
· Een splitser met huurders hoeft straks niet meer de ‘Gedragscode splitsen met huurders’ van Vastgoedbelang met die huurders aan te gaan. Wel komen er regels in de Huisvestingsverordening die de aanvrager van een splitsingsvergunning verplichten zijn huurders behoorlijk te informeren. Daaraan wordt ook een weigeringsgrond gekoppeld.
