.svg)
Op 10 april 2026 heeft de Hoge Raad een belangrijk arrest gewezen over de buitengerechtelijke ontbinding van een huurovereenkomst na sluiting van een woning op grond van artikel 13b Opiumwet. Centraal staat de vraag hoe ver de bevoegdheid van de verhuurder reikt en wat de rechter mee moet laten wegen in de beslissing wanneer de huurder zich tegen de buitengerechtelijke ontbinding verzet.
De uitspraak is relevant voor de praktijk, omdat zij duidelijk maakt welke belangen een rol mogen spelen bij ontbinding en hoe de rechter die belangen moet wegen. Ik zal de zaak hierna toelichten.
Feiten en achtergrond
Eigen Haard verhuurt sinds 2006 een woning aan huurders. In de loop van de jaren zijn meerdere incidenten rondom de woning vastgesteld. Zo worden in 2019 bij een huiszoeking onder meer drugs en wapens aangetroffen. In 2021 volgt opnieuw een politieonderzoek, waarbij aanzienlijke hoeveelheden drugs in de woning worden gevonden, samen met een drugspers en een verboden wapen. Daarnaast is volgens de burgemeester al langere tijd sprake van overlast vanuit de woning.
Op 29 december 2021 besluit de Burgemeester daarom om de woning voor drie maanden te sluiten op grond van artikel 13b Opiumwet. De sluiting wordt daadwerkelijk geëffectueerd op 21 januari 2022.
Een verhuurder heeft op grond van de wet de bevoegdheid om een huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden door middel van een brief waarin dat wordt aangekondigd. Eigen Haard komt op de dag van de sluiting ook in actie en stuurt een ontbindingsbrief. De huurovereenkomst wordt door de verhuurder buitengerechtelijk ontbonden en de huurders worden gesommeerd de woning te ontruimen. Huurders werken hier niet aan mee.
Procedure bij kantonrechter en hof
Eigen Haard start vervolgens een procedure en vordert daarin onder meer een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst is ontbonden, ontruiming van de woning en betaling van een gebruiksvergoeding gelijk aan de huur.
De kantonrechter wijst deze vorderingen af. De verhuurder ging in hoger beroep.
Het Gerechtshof vernietigt het vonnis en wijst de vorderingen alsnog toe, met een ontruimingstermijn van zes maanden. De huurders kregen dus een wat langere termijn dan gebruikelijk is.
Het Hof overwoog dat artikel 7:231 lid 2 BW de verhuurder de bevoegdheid geeft om buitengerechtelijk te ontbinden zodra de woning op grond van de Opiumwet is gesloten. Daarbij is geen tekortkoming van de huurder vereist. Eigen Haard was dus bevoegd om buitengerechtelijk te ontbinden.
Vervolgens formuleert het hof de kernvraag:
“De vervolgvraag is of gebruikmaking van die bevoegdheid (…) naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (…) of misbruik van bevoegdheid oplevert (…) en daarnaast dient de proportionaliteit te worden getoetst (artikel 8 EVRM).”
Het Hof beantwoordt die vraag ontkennend. Het acht daarbij van doorslaggevend belang dat sprake is van een reeks ernstige feiten, waaronder de aanwezigheid van grote hoeveelheden drugs en wapens, en dat deze situatie een risico vormt voor de openbare orde en veiligheid. Daarbij betrekt het Hof ook het belang van de verhuurder om als woningcorporatie de leefbaarheid in de wijk te waarborgen en een signaal af te geven naar andere huurders dat dit soort praktijken niet worden geaccepteerd.
De persoonlijke belangen van huurders wegen volgens het hof minder zwaar, mede omdat zij die belangen niet concreet hebben onderbouwd.
Cassatie: waar draait het om?
Huurders gaan in cassatie bij de Hoge Raad. Hun belangrijkste klacht is dat het Hof een onjuiste maatstaf heeft gehanteerd. Volgens hen is de bevoegdheid van artikel 7:231 lid 2 BW bedoeld om de verhuurder te beschermen tegen financiële nadelen van een woningsluiting. In dit geval zou Eigen Haard die bevoegdheid hebben gebruikt voor een ander doel, namelijk het bestrijden van drugscriminaliteit en het verbeteren van de leefbaarheid in de wijk.
Volgens huurders is dat geen legitiem doel in het kader van misbruik van bevoegdheid of artikel 8 EVRM.
De woningstichting voert daartegen aan dat haar belang breder is. Als woningcorporatie heeft zij een wettelijke taak om de leefbaarheid in haar wijken te beschermen. Het tegengaan van drugshandel en het voorkomen van gevaarlijke situaties horen daar volgens haar nadrukkelijk bij.
Oordeel van de Hoge Raad
De Hoge Raad maakt korte metten met het standpunt van de huurders. De klachten berusten volgens de Hoge Raad op een onjuiste rechtsopvatting.
De Hoge Raad overweegt dat uit de wetsgeschiedenis weliswaar volgt dat de regeling mede bedoeld is om de verhuurder te beschermen tegen nadelen van een woningsluiting, maar dat dit niet betekent dat andere belangen van de verhuurder buiten beschouwing moeten blijven.
Integendeel, belangen zoals openbare veiligheid, het voorkomen van strafbare feiten en de bescherming van omwonenden zijn legitieme doelen die een inmenging in het recht op wonen kunnen rechtvaardigen in de zin van artikel 8 EVRM, aldus de Hoge Raad.
Daarmee bevestigt de Hoge Raad dat een woningcorporatie haar bevoegdheid ook mag inzetten vanuit haar maatschappelijke taak om leefbaarheid en veiligheid te waarborgen.
De belangrijkste overweging van de Hoge Raad
Na het verwerpen van het cassatieberoep voegt de Hoge Raad nog een belangrijke overweging toe. Dit onderdeel is voor de praktijk misschien wel het meest relevant.
De Hoge Raad corrigeert een eerder door haar ingezette lijn waarin werd aangenomen dat de rechter bij betwisting van een buitengerechtelijke ontbinding zou moeten toetsen aan artikel 6:265 BW. Dat artikel gaat over ontbinding van een (huur)overeenkomst (door de rechter) in verband met een tekortkoming van de huurder.
De Hoge Raad maakt duidelijk dat die benadering niet klopt. Ontbinding op grond van artikel 7:231 lid 2 BW vereist namelijk geen tekortkoming van de huurder.
De juiste toets die moet worden toegepast is een andere. Als de huurder zich niet bij de ontbinding neerlegt, moet de rechter in dit soort gevallen beoordelen of:
- de ontbinding of ontruiming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (art. 6:248 lid 2 BW)
- sprake is van misbruik van bevoegdheid (art. 3:13 BW)
- de maatregel proportioneel is in het licht van artikel 8 EVRM
Daarbij moet de rechter een belangenafweging maken. In die afweging kunnen onder meer de aard en ernst van de feiten die tot sluiting hebben geleid en de vraag in hoeverre de huurder daarvan een verwijt kan worden gemaakt worden betrokken.
De Hoge Raad voegt daar nog een belangrijk element aan toe. Als in de woning minderjarige kinderen wonen, moeten hun belangen als eerste overweging worden meegenomen, op grond van artikel 3 lid 1 IVRK. Dit is in lijn met prejudiciële vragen die eind november 2025 door de Hoge Raad zijn beantwoord over de aanwezigheid van minderjarige kinderen in een huurwoning, in procedures waarin ontbinding van de huurovereenkomst en/of ontruiming van de huurwoning wordt gevorderd. De Hoge Raad oordeelde in die zaak dat het belang van kinderen bijzonder gewicht in de schaal legt bij de beoordeling van ontruimingszaken.
Betekenis voor de praktijk
De uitspraak van de Hoge Raad brengt duidelijkheid op twee punten die in de praktijk regelmatig spelen.
Ten eerste bevestigt de Hoge Raad dat de bevoegdheid van de verhuurder om buitengerechtelijk te ontbinden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW ruim is. Een verhuurder mag die bevoegdheid niet alleen gebruiken om financiële schade te voorkomen, maar ook om de leefbaarheid en veiligheid in de wijk te beschermen. Dat is met name voor woningcorporaties van groot belang.
Ten tweede verduidelijkt de Hoge Raad de juiste toetsingsmaatstaf. Het gaat niet om een tekortkomingstoets zoals bij artikel 6:265 BW, maar om een belangenafweging langs de lijnen van redelijkheid en billijkheid, misbruik van bevoegdheid en proportionaliteit.
Voor huurders betekent dit dat hun verweer zich moet richten op die belangenafweging. Het is niet voldoende om te betogen dat zij zelf geen verwijt treft. Van belang is vooral hoe zwaar hun belangen wegen tegenover de belangen van de verhuurder en de omgeving.
Voor de rechter betekent dit dat hij expliciet moet toetsen of de ontbinding en ontruiming, gelet op alle omstandigheden van het geval, gerechtvaardigd zijn. Daarbij moet, indien van toepassing, ook de positie van minderjarige kinderen nadrukkelijk worden betrokken.
De Hoge Raad bevestigt daarmee een stevige positie voor verhuurders bij drugs gerelateerde woningsluitingen, maar laat tegelijk zien dat die bevoegdheid niet onbegrensd is. De belangenafweging blijft het centrale ijkpunt. Het is afwachten hoe deze maatstaf in de lagere rechtspraak zal worden toegepast. We houden het voor u in de gaten.
Als u te maken krijgt met een woningsluiting door de gemeente en het pand is verhuurd, neem dan gerust contact op met een van onze advocaten om u te adviseren over de te nemen stappen. We hebben veel ervaring met dit soort zaken.
Günes van Dijk
