.svg)
De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) heeft op 8 april 2026 een belangrijke uitspraak gedaan voor eigenaren en verhuurders(hierna: verhuurder(s)). In dit artikel leggen we uit waar de zaak over ging en wat deze uitspraak betekent voor de praktijk.
De feiten
Een verhuurder van een woning in Den Haag verhuurde deze per 1 juli 2022 aan driepersonen. Of dat op grond van de huisvestingsregels was toegestaan, blijft in deze procedure onbesproken: de zaak draaide namelijk om een andere kwestie.
Tijdens een inspectie van de Haagse Pandbrigade, het gemeentelijke handhavingsteam dat optreedt tegen woonfraude, onveilige situaties en slechte huisvesting, bleek dat de zelfstandige woning was omgezet in een onzelfstandige woonruimte voor maar liefst dertien personen. De inspectie vond plaats op 14 september 2022,slechts enkele maanden na aanvang van de huur. In het pand waren kamers gecreëerd zonder toestemming van de verhuurder en zonder de vereiste omzettingsvergunning.
Omdat een omzetting van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte vergunningplichtig is, legde het college van B&W van de gemeente Den Haag(hierna: de gemeente) een boete op van € 10.000,-.
De gemeente stelde zich op het standpunt dat de verhuurder, die de overtreding niet zelf feitelijk had begaan, de overtreding was toe te rekenen. Hij zou onvoldoende toezicht hebben gehouden en werd daarom aangemerkt als functioneel dader. Dat gebeurt vaker, maar is wat ons betreft lang niet altijd terecht. Er is door de verhuurder een bezwaarschrift ingediend, maar dat werd ongegrond verklaard. De boete bleef staan.
Procedure bij de bestuursrechter
De verhuurder was het niet eens met deze boete en stelde dat er wel degelijk(voldoende) toezicht was gehouden. Hij was in de periode tussen 1 juli en 22september verschillende keren in het gehuurde geweest, onder meer met een monteur, en had toen niets verdachts gezien. Toen de overtreding werd ontdekt, heeft hij direct actie ondernomen en de huurovereenkomst laten ontbinden. Hem kon daarom niets kwalijk worden genomen.
De bestuursrechter gaf de verhuurder gelijk. De overtreding was kort na aanvang van de huurovereenkomst begaan, de verhuurder had snel actie ondernomen en had voldaan aan zijn zorgplicht. In deze procedure stelde de gemeente nog dat de verhuurder de woning niet had mogen verhuren aan drie personen die geen gemeenschappelijke huishouding vormen. Dat op zich zou al een overtreding zijn en een boeterechtvaardigen. Maar de rechtbank schoof dat terzijde, omdat de boete was opgelegd voor een andere overtreding. De zaak ging dus over een andere kwestie. Ook daarin kreeg de verhuurder gelijk.
De rechtbank overwoog namelijk dat de gemeente “onvoldoende [had] aangetoond dat de geconstateerde overtreding aan de eigenaar moet worden toegerekend als functioneel dader omdat hij niet voldaan heeft aan zijn zorgplicht.”
Er kan niet worden gevergd dat er elke maand een controle wordt afgelegd en de boete ging dus van tafel, terwijl de gemeente ook nog eens de proceskosten en immateriële schadevergoeding moest betalen (meer dan € 3.500,- in totaal). Eindgoed al goed voor deze verhuurder. Toch?
Hoger beroep bij de Afdeling
Maar dat was buiten de gemeente gerekend. Die legde zich namelijk niet neer bij de uitspraak van de bestuursrechter en ging in hoger beroep bij de Afdeling.
In dit beroep heeft de gemeente hetzelfde gesteld als bij de rechtbank: de verhuurdermoet als functioneel dader worden aangemerkt, wordt aansprakelijk gehouden voorde overtreding van de Huisvestingsverordening en moet de boete betalen.
De Afdeling deelde dit standpunt niet. De Afdeling kwam tot hetzelfde oordeel als de rechtbank, en vond ook dat de gemeente niet kon bewijzen dat de verhuurder de overtreding heeft aanvaard en daarom zou kunnen worden aangemerkt als functioneel dader. Voor functioneel daderschap moet ook vaststaan dat de verhuurder de overtreding heeft aanvaard. Dat vereist dat hij wist of had moeten weten van de illegale situatie, of dat hij onvoldoende zorg heeft betracht om die te voorkomen. In deze zaak kon de gemeente niet aantonen dat de verhuurderwetenschap had van de aanwezigheid van dertien bewoners zonder vergunning. Zolang dat bewijs ontbreekt, ontbreekt ook de grondslag voor het opleggen vaneen boete.
Bovendien was al vóór het nemen van het besluit bij de gemeente bekend dat de woning was verhuurd aan drie personen die geen gemeenschappelijke huishouding vormen (het argument dat de gemeente pas in de procedure bij de rechtbank voor het eerst naar voren bracht). Desondanks heeft de gemeente geen aanleiding gezien om zich op het standpunt te stellen dat de verhuurder feitelijk pleger van de overtreding is. Een dergelijke wijziging van de juridische grondslag in een procedure is in strijd met de rechtszekerheid wanneer dit de rechtspositie van de betrokkene verslechtert. Dat was hier het geval, waardoor de gemeente zich niet op een andere juridische grondslag mocht beroepen. Ook de Afdeling heeft de boete dus van tafel geveegd. De verhuurder hoeft de boete niet te betalen want er was niet gebleken dat hij als functioneel dader zou kunnen worden aangemerkt. De gemeente moet bovendien de proceskosten (begroot op € 1.868,-)betalen.
Wat zegt deze uitspraak?
De uitspraak bevestigt dat niet elke verhuurder beboet kan worden voor wat erachter de voordeur gebeurt. Het is niet zo dat een verhuurder, alleen omdat hijverhuurder is, kan worden beboet als functioneel dader. Daarvoor is meer nodig, zo moet er wel duidelijk zijn dat de verhuurder de beschikkingsmacht had om te bepalen of de gedraging al dan niet zou plaatsvinden. Daarnaast moet de gedraging ook worden aanvaard, zo wordt door de Afdeling duidelijk gemaakt. Ook als er onvoldoende zorg wordt betracht die in redelijkheid kan worden gevergd met het oog op de voorkoming van de gedraging, kan een verhuurder worden gezien als functioneel dader.
Uit de uitspraak blijkt ook dat de gemeente niet kan ‘shoppen’ tussen verschillende grondslagen. Ze kan niet in een laat stadium kiezen tussen de boete opleggen op grond van het verkameren van de woning of op grond van de verhuur aan driepersonen, niet zijnde een duurzaam gemeenschappelijke huishouding. Als de gemeente dat laatste had willen doen, had de gemeente dat in het besluit moetenoverwegen en opnemen. Nu was de gemeente daarmee te laat.
Aanbevelingen
Voorverhuurders betekent deze uitspraak goed nieuws. De lat voor functioneel daderschap ligt niet op de grond, er moet wel de verhuurder een verwijt kunnen worden gemaakt voordat hier sprake van is. Een verhuurder doet er dus goed aan om er voor te zorgen dat hem niets te verwijten valt. Dat kan onder meer doorgoede, duidelijke huurovereenkomsten te maken. Een goed contract kan al veel voorkomen. Er kunnen verboden in worden opgenomen, er kan worden vastgelegd wat de huurder wel en wat de huurder niet mag, zodat voor een ieder duidelijk is wat bij aanvang van de huur is afgesproken.
Maar dan is het nog niet klaar. Ook gedurende de looptijd van de huurovereenkomst zal de verhuurder alert moeten blijven en voldoende toezicht moeten houden op de bewoning en het gebruik van het pand. Volgens vaste jurisprudentie zal een verhuurder met enige regelmaat controles of inspecties uit moeten oefenen. Dat kan natuurlijk ook gebeuren wanneer een monteur naar het gehuurde moet om een reparatie te doen. Dan kan de verhuurder mee om de woning te inspecteren. Het verdient aanbeveling om dit soort afspraken schriftelijk (per e-mail bijvoorbeeld) te maken, zodat er bewijs is dat er daadwerkelijk een bezoek gebracht is aan de woning. Als er twee personen naar de woning gaan (monteur en verhuurder) dan kunnen zij allebei bevestigen dat de woning is bezocht.
Als laatste willen we meegeven dat niet alles op voorhand is uit te sluiten of vooraf is te regelen. Er zijn altijd gevallen waarin het mis gaat, terwijl in het voortraject alles goed is gegaan. Als de verhuurder in dat geval zijn administratie op orde heeft (contracten goed, zaken schriftelijk vastgelegd),dan is het aan de gemeente om aan te tonen dat er de verhuurder toch iets te verwijten valt. Dat is niet eenvoudig, zo blijkt maar weer uit deze uitspraak van de Afdeling.
Wanneer u hier mee te maken krijgt, neem dan gerust contact op met Corten De Geer Vastgoedadvocaten. We hebben kennis in huis van zowel het huurrecht als het bestuursrecht, waaronder ook dit soort handhavingszaken. Wij kunnen u hierin dus bijstaan in voorkomende gevallen.
