.svg)
Per 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur in werking getreden. Wat betekent dit voor woningdelen, zowel voor lopende als nieuwe huurovereenkomsten? In #28 van het Huisvestingsjournaal schreven we hier al over.
Nieuwe definitie zelfstandige woonruimte
Een belangrijk onderdeel van de Wet betaalbare huur is de vereenvoudiging van het woningwaarderingsstelsel. In dat kader is ook de definitie van zelfstandige woonruimte aangepast. Tot nu toe gold een woonruimte als zelfstandig wanneer er sprake was van een eigen toegang en essentiële voorzieningen zoals keuken en badkamer. Dat blijft grotendeels overeind, maar er is een relevante aanvulling gedaan.
Volgens de nieuwe definitie is een woning alleen zelfstandig als deze:
- wordt bewoond door één of twee personen, of
- door drie of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren.
Is daarvan geen sprake, dan valt de woning onder het waarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte. Dit heeft gevolgen voor de maximale huurprijs, die dan lager wordt vastgesteld en niet langer valt onder de normen van geliberaliseerde huurwoningen.
"Het verdienmodel van Friends-contracten staat onder druk: huurders kunnen aanspraak maken op kamerhuurprijzen, terwijl verhuurders met hogere lasten blijven zitten."
Ook van toepassing op bestaande huurovereenkomsten?
De wet maakt geen onderscheid tussen nieuwe en bestaande overeenkomsten. Er is geen overgangsrecht opgenomen voor de nieuwe definitie. In theorie geldt deze wijziging dus ook voor lopende huurcontracten, zoals ‘Friends-contracten’ waarbij meer dan twee volwassenen samen een zelfstandige woning huren.
Als er geen sprake is van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden, kan de huur als onzelfstandig worden gekwalificeerd. Dit zou grote gevolgen kunnen hebben voor bestaande verhuursituaties: lagere huren, minder rendement voor verhuurders, en meer bescherming voor huurders.
Coulance van de Huurcommissie
Op 4 november 2024 oordeelde de Huurcommissie dat de nieuwe definitie níet van toepassing is op huurovereenkomsten gesloten vóór 1 juli 2024. In beginsel geldt de wet dus alleen voor nieuwe overeenkomsten. Wel is er een uitzondering: als de huurprijs boven de liberalisatiegrens ligt, terwijl de woning volgens het puntensysteem eigenlijk in het gereguleerde segment valt, kan een huurder alsnog huurverlaging vragen. Dit kan tot uiterlijk 1 juli 2025.
In de toelichting op de wet (Staatsblad 2024/194, p. 43/88) wordt de nieuwe definitie gepresenteerd als een verduidelijking. Rechters en de Huurcommissie hanteerden dit onderscheid al langer.
Brede interpretatie
De Huurcommissie kijkt in de praktijk naar meer dan alleen het aantal bewoners. Ook zaken als:
- onderlinge afspraken tussen huurders,
- afspraken tussen huurder(s) en verhuurder,
- wie het initiatief nam bij de totstandkoming van de huurovereenkomst,
- de wijze van huurbetaling,
wegen mee bij de kwalificatie als zelfstandig of onzelfstandig. Dit blijkt onder andere uit recente uitspraken (zaaknummers 2415969 en 2415971).
De Huurcommissie heeft aangegeven deze ruime toetsing te blijven hanteren — óók bij overeenkomsten na 1 juli 2024. Vooral bij constructies waarin meerdere volwassenen die elkaar vooraf niet kenden op één contract staan, wordt kritisch gekeken.
Nog veel onduidelijkheid
De term ‘duurzame gemeenschappelijke huishouding’ wordt niet uitgelegd in de toelichting op de wet. Ook de Raad van State heeft eerder gewezen op de vaagheid van deze norm en de bijbehorende juridische risico’s (kenmerk W04.24.00064/I).
De aangescherpte definitie blijkt in de praktijk vooral een ankerpunt binnen een bredere beoordeling, eerder dan een harde scheidslijn. Of deze benadering overeind blijft bij de kantonrechter, is nog onduidelijk — er zijn op dit moment nog geen rechterlijke uitspraken bekend.
Corten De Geer houdt de ontwikkelingen nauw in de gaten.
