#17 Verhuur van zelfstandige woning aan woningdelers, een aflopende zaak?

Verhuurconstructies

Woningen worden dikwijls als zelfstandige woning verhuurd aan twee of meer woningdelers. Dit levert meer huur op dan de verhuur van losse kamers (onzelfstandige woonruimtes) aan individuele huurders. Op de verhuur van onzelfstandige woonruimtes is het puntensysteem namelijk van toepassing, vaak met lagere huurprijzen als gevolg.

Soms wordt de constructie gehanteerd waarbij twee hoofdhuurders van een zelfstandige woonruimte met toestemming van verhuurder kamers onderverhuren aan bevriende/bekende onderhuurders. Kamerhuurders gaan de strijd over een huurprijs volgens het puntenstelsel meestal niet aan met hun hoofdhuurder en betalen netjes hun deel van de huur van de zelfstandige geliberaliseerde woning. 

Er zijn ook vrij extreme gevallen bekend waarbij huurders in een hoofdhuurovereenkomst worden ‘geduwd’ met onbekende medehuurders. Vrij extreem, omdat een medehuurder zo verantwoordelijk kan worden gehouden voor een huurachterstand van een niet-gekozen, wanbetalende huisgenoot. Medehuurders zijn namelijk hoofdelijk aansprakelijk voor de verplichtingen uit de hoofdhuurovereenkomst

Huurders accepteren dit bij gebrek aan alternatieven en – waarschijnlijk-, omdat zij niet op de hoogte zijn van de juridische consequenties van deze constructie.

Wet Betaalbare Huur

In de Wet Betaalbare Huur wordt een stokje gestoken voor verhuur van een zelfstandige woning aan woningdelers in de geliberaliseerde sector. De definitie van ‘de zelfstandige woning’ wordt namelijk beperkt in het Besluit Huurprijzen Woonruimte.

Waar de definitie aanvankelijk alleen de voorzieningen beschreef (een eigen toegang en voorzieningen), wordt er in de Wet Betaalbare Huur aan deze definitie de voorwaarde toegevoegd dat de bewoners met elkaar een ‘duurzame gemeenschappelijke huishouding’ voeren.

Verhuur van een zelfstandige woonruimte zonder puntentelling kan daardoor alleen wanneer de huisgenoten een duurzame gemeenschappelijke huishouding met elkaar hebben.

Van een duurzame gemeenschappelijke huishouding is in rechtspraak niet snel sprake. De huisgenoten moeten langdurig van plan zijn met elkaar te blijven wonen en de huishoudkosten met elkaar te delen. Over het algemeen valt hieronder een samenwonend stel of een gezin. Een ouder met een volwassen kind behoort niet snel tot deze categorie (kinderen ‘vliegen immers uit’). Een groep bevriende studenten wordt evenmin aangemerkt als een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Een groep willekeurige medehuurders al helemaal niet.

Gevolgen

Consequentie van dit onderdeel van de Wet Betaalbare Huur is dat de bovengenoemde constructie in veel gevallen zal worden aangemerkt als verhuur van meerdere onzelfstandige woonruimten waarop de puntentelling van toepassing is. Weliswaar gaan de huurprijzen van onzelfstandige woningen als gevolg van de Wet Betaalbare Huur met 25% omhoog, toch heeft deze ingreep waarschijnlijk een fors neerwaarts effect op de huurinkomsten. Naast alle andere wijzigingen in de Wet Betaalbare Huur, heeft ook dit vergaande consequenties voor verhuurders en hun kostenplaatje.

Bestaande gevallen?

De Wet Betaalbare Huur is in behandeling bij de Tweede Kamer. Hoewel niet zeker, lijkt het erop dat deze per 1 juli 2024 in werking gaat treden.

De Wet Betaalbare Huur regelt dat de nieuwe huurprijswetgeving niet van toepassing is op bestaande gevallen. Dus alleen wanneer de huurovereenkomst eindigt en er een nieuwe huurovereenkomst wordt aangegaan, gaan de gevolgen in. Dit zou kunnen leiden tot verkoop van voorheen verhuurde woningen vanwege een niet kloppend kostenplaatje.  

Hoe het precies zit met de inwerkingtreding van de aangescherpte definitie van de zelfstandige woning, is nog niet helemaal duidelijk. Er gaan stemmen op die zeggen dat deze definitie direct na inwerkingtreding van de Wet Betaalbare Huur zou gaan gelden en zittende huurders hier direct hun voordeel mee zouden gaan hebben. Dat lijkt toch niet de bedoeling en leiden tot onrechtvaardige uitkomsten. Dit zou verhuurders dwingen in een lopend contract een forse huurverlaging te moeten accepteren.

We wachten in spanning de ontwikkelingen omtrent de invoering van de Wet Betaalbare Huur af.

Door Maaike Cohen