#2 Vakantieverhuur en huizenruil; hoe zit dat ook alweer?

Via platforms als Airbnb kan een particulier zijn of haar woning eenvoudig te huur aanbieden aan geïnteresseerden. Er wordt grof geld betaald voor de huur van een appartement voor enkele dagen. Iemand die naar een (andere) stad gaat en een plek zoekt om te verblijven, kan via dit soort platforms een zoekopdracht invoeren en er kan met een paar klikken een mooi appartement of huis worden gehuurd. Veel mensen verhuren hun eigen huis terwijl ze op vakantie gaan, zodat een deel van de kosten van de vakantie worden gedekt.

Naast vakantieverhuur is huizenruil ook een populair verschijnsel. Dan ruilt een huiseigenaar (of een huurder) zijn woning met die van een ander voor een vooraf afgesproken periode. Stel dat een bewoner van Amsterdam naar New York wil in de herfstvakantie. Dan kan via een platform worden aangeven wanneer er een bezoek gebracht wordt aan New York en als er een match is met een New Yorkse kandidaat die in dezelfde periode naar Amsterdam wil gaan, kunnen de beide gebruikers voor de afgesproken periode van huis ruilen. Extra kosten zijn er vaak niet aan verbonden, al bieden veel platforms wel de mogelijkheid om te zoeken naar een gelijkwaardige woning; een villa wordt niet snel geruild tegen een zolderkamer driehoog achter. Het is dus vaak een gelijkwaardige ruil en wanneer je over en weer in elkaars huis verblijft, zullen de meeste gebruikers er ook zuinig mee omgaan.

Plaatselijke regelgeving

Veel gemeentes hebben de laatste jaren regels opgesteld met betrekking tot vakantieverhuur van het eigen huis, vooral om overlast en misbruik te voorkomen. Het kwam voor dat huizen permanent werden verhuurd aan toeristen. Dat zorgt er voor dat in wijken veel overlast werd ondervonden en dat er veel werd geklaagd. Dit heeft er toe geleid dat er meer regels zijn opgesteld door gemeentes of dat er meer actief wordt gecontroleerd en gehandhaafd.

In Amsterdam is het bijvoorbeeld al enkele jaren niet meer toegestaan om een woning zonder vergunning te verhuren. Er worden ook andere voorwaarden gesteld, zoals dat het niet is toegestaan om langer dan 30 nachten dagen per jaar te verhuren en er geldt een meldplicht. In geval van  overtreding kan er een boete worden opgelegd van € 8.700,-, oplopend tot maar liefst € 21.750,-. Deze regels zijn nieuw voor huizenruil.

Dat de gemeente er meer bovenop zit, lijkt voort te komen uit een uitspraak van de Raad van State van 23 mei 2023, waarin is bepaald dat de gemeente Amsterdam geen algeheel verbod op vakantieverhuur in de binnenstad mocht invoeren. Er zijn nadien diverse maatregelen ingevoerd, die ten doel hebben vakantieverhuur terug te dringen. Dat lijkt effect te sorteren.

Huurovereenkomsten

Voor een huiseigenaar gelden de regels van de gemeente(s), maar verder staat het de eigenaar vrij om zijn of haar woning te huur aan te bieden. Dat ligt anders voor huurders van woonruimte. In verreweg de meeste huurcontracten is onderverhuur van de gehele of een deel van de woning verboden. Vaak staat er ook een boete op; wanneer er toch wordt onderverhuurd, is de huurder een boete verschuldigd aan de verhuurder. De huurder zet zijn woning op het spel en dat is een groot risico. Als een huurder zijn woning onder wil verhuren, is het verstandig om dat vooraf met de verhuurder te bespreken en toestemming te vragen. Een huurder loopt eigenlijk dubbel risico: de verhuurder kan de huurovereenkomst ontbinden en mogelijk boetes vorderen, terwijl de gemeente ook nog eens een boete op kan leggen als niet wordt voldaan aan de lokale vereisten.

In de zaak die heeft geleid tot het arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 21 februari 2023 was in de huurovereenkomst vakantieverhuur toegestaan, mits het zou voldoen aan de gemeentelijke regels. In strijd daarmee had de huurder de hele woning onderverhuurd en de gemeente heeft daarom de woning zelfs gesloten. Deze procedure ging tussen de eigenaar, die door de gemeente een boete opgelegd had gekregen, en de huurder(s) van de woning. De eigenaar wilde de boete verhalen op de huurder en het Hof wees de vorderingen van de verhuurder voor een groot deel toe. De huurder moest de boete betalen en werd daarna ook veroordeeld om de advocaatkosten van de bestuursrechtelijke procedure te betalen. De huurders moesten ook een contractuele boete van meer dan € 10.000,- betalen. De vakantieverhuur kwam de huurder dus duur te staan.  

Een huurder doet er dus goed aan om eerst te overleggen met de verhuurder, voordat de woning te huur wordt aangeboden voor vakantieverhuur. De afspraken moeten vervolgens goed worden vastgelegd.

Huizenruil

Dat geldt ook als het gaat om huizenruil. Daarbij ruilen de bewoner en de toerist van huis voor een afgesproken periode. Dat is meestal zonder vergoeding (betaling), maar het is wel een vorm van ingebruikgeving van de eigen woning. Dat is in de meeste huurovereenkomsten ook niet toegestaan. Los van de gemeentelijke regelgeving is het dus verstandig om ook de huurovereenkomst goed na te lezen en in gesprek te gaan met de verhuurder om te voorkomen dat de huurovereenkomst wordt overtreden.

Zoals ik hiervoor al schreef heeft de gemeente Amsterdam onlangs de regels voor huizenruil aangepast. Vanaf oktober 2023 moeten Amsterdammers die aan huizenruil willen gaan doen dat melden aan de gemeente. Er moet ook een vergunning worden aangevraagd (kosten € 48,10) en ook voor huizenruil geldt dat het maximaal 30 nachten per jaar mag. Er mogen bovendien maar vier gasten per keer komen, dus grote gezinnen of grotere groepen zijn op die manier niet meer welkom. De toeristen worden bovendien aangeslagen voor toeristenbelasting. Het wordt er allemaal niet eenvoudiger op en het is de vraag of Amsterdammers die aan huizenruil doen, zich gaan melden bij de gemeente. Ook hier kan de gemeente boetes opleggen (van € 8.700,-), de gemeente heeft laten weten actiever te gaan handhaven.

Conclusie

Gemeenten zijn actiever aan het controleren (en handhaven) of woningen worden aangeboden voor vakantieverhuur. Daarom worden diverse maatregelen ingevoerd om meer toezicht te kunnen houden en ook om de mogelijkheden te beperken en er kunnen flinke boetes worden opgelegd. Voor huurders is het dubbel oppassen; zij hebben niet alleen met regelgeving te maken vanuit de gemeente, maar ook met de huurovereenkomst. In de meeste contracten is het verboden de woning onder te verhuren of in gebruik af te staan, ook als het gaat om toeristische verhuur voor een korte periode. De huurder die dit toch doet, zet zijn woning op het spel.

CDGA kan adviseren

Wanneer u als huiseigenaar te maken heeft met een huurder die zijn of haar woning via vakantieverhuur of huizenruil aan toeristen ter beschikking stelt en meer informatie wilt over uw rechten, kunt u contact opnemen met de advocaten van Corten De Geer Advocaten. Wij kunnen u adviseren over uw positie en waar nodig actie ondernemen en vervolgstappen zetten.

Door Jeroen Groenewoud