#3 Huurverhogingsbeding bij huurovereenkomsten in de geliberaliseerde sector; wat is de stand?

Huurverhogingsbeding in de geliberaliseerde sector: wat is de stand?

Woningverhuurders werden dit voorjaar en zomer opgeschrikt door een aantal uitspraken van de rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2023:2420, ECLI:NL:RBAMS:2023:3124 en ECLI:NL:RBAMS:2023:4800) waarin het veelgebruikte huurverhogingsbeding (ook wel de indexeringsclausule) in huurovereenkomsten als een oneerlijk beding werd aangemerkt.  

Volgens de rechtbank Amsterdam is het huurverhogingsbeding oneerlijk en daarom vernietigbaar op grond van het Europees recht (artikel 3 lid 1 Europese Richtlijn oneerlijke bedingen). Potentieel ongeldig dus.

Het gaat -samengevat- om de bepaling waarin staat dat verhuurder de huur jaarlijks mag indexeren (deel 1) en waarin vervolgens in staat dat verhuurder aanvullende het recht heeft om de huurprijs te verhogen met maximaal ….% (deel 2).

In het veelgebruikte ROZ-model (woonruimte 2017) staat deze bepaling onder 5.2 van de huurovereenkomst.

In deze bepaling gaat het eerste deel over de ‘gebruikelijke’ verhoging op grond van de consumentenprijsindex. Het tweede deel (de onderstreepte zin) gaat over een extra huurverhogingsmogelijkheid voor verhuurder. Het tweede deel is volgens de rechtbank Amsterdam oneerlijk, omdat:
1) niet duidelijk is waarop (op welke objectieve methode) de verhoging gebaseerd is;
2) er geen huurverlagingsmogelijkheid is bij negatieve inflatie;
3) verhuurder niet vooraf hoeft aan te kondigen dat de huur omhoog gaat; 
4) huurder niet de kans krijgt de huur te beëindigen wanneer de verhoogde huur hem te hoog wordt.

In de uitspraken van de rechtbank werd – tot groot ongenoegen van verhuurders- het volledige beding (dus deel 1 en deel 2) nietig verklaard. Dus ook deel 1; de verhoging op grond van de consumentenprijsindex.

Gevolg hiervan was volgens de rechtbank Amsterdam dat de indexering van de huurprijs überhaupt niet meer mogelijk zou zijn tijdens de duur van de huurovereenkomst. En sterker nog; huurverhogingen uit het verleden dienden volgens de rechtbank vanaf het begin van de huurovereenkomst te worden teruggedraaid. 

Dit leidde in die uitspraken tot de bijzondere situatie dat huurders met een huurachterstand opeens een tegoed hadden bij hun verhuurders. De gevolgen van deze uitspraken zouden immens zijn voor verhuurders; geinde huurverhogingen zouden met terugwerkende kracht moeten worden terugbetaald.

Inmiddels heeft de rechtbank Amsterdam in twee lopende procedures aan de Hoge Raad gevraagd hoe er met dit beding moet worden omgegaan (ECLI:NL:RBAMS:2023:6176) en (ECLI:NL:RBAMS:2023:6177).

Aan de Hoge Raad zijn meerdere ‘prejudiciële’ vragen gesteld waaronder de vragen:

1. of het gehele beding (waaronder ook de ‘gewone’ indexeringsclausule) sneuvelt als een deel oneerlijk is;
2. of alle indexeringen uit het verleden moeten worden teruggedraaid;
3. of er beperkingen zijn ten aanzien van die nietigheid, bijvoorbeeld wanneer huurder er te laat een beroep op doet (verjaring)?

Het is afwachten op de visie hier op van Hoge Raad. Verhuurders wachten in spanning af.

In de tussentijd?

Om het zekere voor het onzekere te nemen is het bij nieuwe huurovereenkomsten aan te bevelen het tweede deel van het huurverhogingsbeding (met extra verhogingsmogelijkheid) weg te strepen. Zo blijft het eerste deel wel geldig en kan de verhoging op grond van de consumentenprijsindex in ieder geval worden doorgevoerd. 

Bij bestaande huurovereenkomsten zouden verhuurder en huurder een aanvulling op de huurovereenkomst (allonge) moeten aangaan waarin bepaald wordt dat deel twee niet meer geldt. Lastig hieraan is dat huurders hier dan wel mee zouden moeten willen instemmen.

Daarnaast is het een optie de extra verhoging in deel 2 te verplaatsen naar de bijzondere bepalingen (de bijzondere afspraken aan het einde van de huurovereenkomst). Zou de Hoge Raad vaststellen dat de bepaling inderdaad oneerlijk is dan sneuvelt de verhoging op grond van de consumentenprijsindex in ieder geval niet meer mee.

Om ervoor te zorgen dat die nieuwe bijzondere bepaling in overeenstemming is met het geldende Europese recht is het noodzakelijk dat er voldaan wordt aan de voorwaarden hierboven onder 1 tot en met 4. En dus

1) duidelijk is op basis van welke objectieve methode de huurverhoging gebaseerd is;
2) er een huurverlagingsmogelijkheid is bij negatieve inflatie;
3) verhuurder vooraf aankondigt dat de huur omhoog gaat; 
4) huurder de kans krijgt de huur te beëindigen wanneer de verhoogde huur hem te hoog wordt.

Corten De Geer Advocaten kan u helpen met het opstellen van een aanvulling op de huurovereenkomst om zo de jaarlijkse verhoging veilig te stellen.

Door Maaike Cohen