#26 Hoge Raad: indexeringsbeding met opslagpercentage is niet oneerlijk
#26 Hoge Raad: indexeringsbeding met opslagpercentage is niet oneerlijk
Op 29 november 2024 heeft de Hoge Raad antwoord gegeven op de prejudiciële vragen die door de Amsterdamse kantonrechter waren gesteld over indexeringsbedingen in huurovereenkomsten voor woonruimte met een extra opslagpercentage. In die bedingen staat iets als:
de huurprijs wordt jaarlijks verhoogd met het indexeringspercentage en daarbovenop mag de verhuurder nog eens X% extra aanzeggen
Vanaf april 2023 zijn er door (vooral) de Amsterdamse rechtbank diverse uitspraken gewezen waarin werd geoordeeld dat een dergelijk huurverhogingsbeding oneerlijk is in de zin van Richtlijn 93/13 EEG. Dat betekent dat dit beding niet geldt en dat heeft weer tot gevolg dat de huurprijs nooit zou hebben mogen worden verhoogd en dat (dus) de aanvangshuurprijs altijd zou moeten blijven gelden en dat de verhuurder die huurprijs niet kan verhogen. Dat heeft dus verregaande consequenties. Een extra aandachtspunt is dat rechters dit ambtshalve moeten toetsen, het is niet zo dat er door een van partijen een beroep op moet worden gedaan. In een eerder blog, dat hier te lezen is, schreef ik er al eens over.
Gevolgen uitspraken kantonrechters
Deze uitspraken deden veel stof opwaaien. Er is al eens uitgerekend wat de schade zou zijn als er gevolg zou moeten worden gegeven aan de redenering van de rechtbank(en) in dit soort zaken. Er zou dan maar liefst 6,4 miljard euro (!) terug betaald moeten worden, zo heeft CBRE berekend op verzoek van IVBN. Voor veel beleggers zou dat een financiële strop betekenen die waarschijnlijk leidt tot faillissement(en) en (nog) meer onzekerheid op de woningmarkt.
Prejudiciële vragen
Om aan die onzekerheid een einde te maken zijn er prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad. Er is onder meer gevraagd of het oneerlijk is (in de zin van de Europese Richtlijn) om bovenop de gebruikelijke indexering (inflatiecorrectie) een extra percentage (van 3%) te kunnen verhogen. In juli 2024 heeft advocaat-generaal mr. Wissink zijn advies hierover gegeven aan de Hoge Raad en hij had een gunstig oordeel voor verhuurders. Mr. Wissink vond dat een dergelijk beding in tweeën kon worden opgeknipt (indexering en het opslagpercentage) en dat beide delen afzonderlijk moeten worden beoordeeld op de vraag of het oneerlijk is of niet. Wissink vond niet dat deze bedingen oneerlijk waren. Dat was een fijne tussenstand, maar de wedstrijd was nog niet gespeeld omdat de Hoge Raad nog moest antwoorden.
Hoge Raad
Op 29 november was het zo ver: de Hoge Raad heeft uitsluitsel gegeven. Ik gaf die ochtend cursus over het huurprijzenrecht en kon deze uitspraak, die via deze link te lezen is, gelijk meenemen. Actueler dan dat wordt het niet.
De Hoge Raad vindt het huurprijswijzigingsbeding niet oneerlijk. Om tot dit oordeel te komen, wordt onder meer overwogen dat het indexatiebeding en het opslagbeding onderling verschillende doelen hebben. Indexering is bedoeld om geldontwaarding (inflatie) te compenseren en het opslagbeding heeft in de regel tot doel om kostenstijgingen (boven inflatie) van de verhuurder te compenseren en de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardenontwikkeling van de woning. Deze beide bedingen zijn op inhoudelijke gronden van elkaar te onderscheiden, aldus de Hoge Raad. Beide delen moeten daarom afzonderlijk worden getoetst op (on)eerlijkheid.
Hierna vervolgt de Hoge Raad met de vraag of het opslagbeding, van 3% boven de indexatie, oneerlijk is. Nee, aldus de Hoge Raad. Dit omdat een verhuurder er gerechtvaardigd belang bij heeft om de aanvangshuurprijs jaarlijks aan te kunnen passen, mede omdat huurovereenkomsten slechts op beperkte gronden (door de verhuurder) kunnen worden beëindigd.
Er is in de Wet maximering huurprijsverhogingen een maximum opgenomen voor verhoging van geliberaliseerde huurprijzen en die regelt samen met de Wet betaalbare huur de maximaal jaarlijks toegestane verhoging. Een opslag van 3% kan volgens de Raad in stand blijven, omdat de verhuurder er belang bij kan hebben dat er een extra opslag komt en daar staat tegenover dat de huurder weet waar hij (maximaal) aan toe is. De Hoge Raad vindt dat er voldoende balans is tussen de belangen van de huurder en die van de verhuurder.
Onverschuldigde betaling
Tot slot heeft de Hoge Raad nog beantwoord wat de gevolgen zouden zijn als er wel een oneerlijk huurprijsverhogingsbeding zou zijn overeengekomen. In dat geval wordt het beding buiten toepassing gelaten en dat leidt ertoe dat de situatie waarin de huurder zonder dat beding zou hebben verkeerd, moet worden hersteld. Kortom: dan zou er nooit verhoogd mogen zijn en geldt dus (nog steeds) de aanvangshuurprijs. De huurder heeft in die gevallen een vordering op zijn verhuurder op grond van onverschuldigde betaling.
Conclusie
Eindelijk is duidelijk hoe er om moet worden gegaan met dit soort zaken: een extra opslagpercentage, bovenop de indexering, wordt niet als oneerlijk beschouwd bij een opslag van 3%. Ik kan mij voorstellen dat een extra opslag van bijvoorbeeld 10% wel als oneerlijk kan worden gezien, maar die vraag lag niet voor aan de Hoge Raad.
Veel verhuurders kunnen weer met een gerust hart ademhalen. Dat geldt voor de grote institutionele beleggers, tegen wie veel van de uitspraken van de Amsterdamse rechtbank waren gewezen, maar ook voor de kleine(re) beleggers die werden geconfronteerd met een claim van hun huurder. De uitspraak van de Hoge Raad doet wat mij betreft recht aan de praktijk; onder omstandigheden kan het goed zijn om een extra huurverhoging door te voeren. Een indexering is vaak laag, terwijl huurverhogingspercentages in de sociale sector de laatste jaren flink hoger is geworden. In 2024 was het zelfs voor het eerst zo dat de huren in de sociale sector met een hoger (maximum) percentage konden worden verhoogd dan woningen in de vrije sector. Voor geliberaliseerde huurcontracten met een indexerings- en opslagbeding, kan die extra huurverhoging dus nog steeds worden aangezegd. Luister maar naar de Hoge Raad. Die hebben het laatste woord.
Vragen over dit onderwerp? Neem gerust contact op!
Jeroen Groenewoud
