Nieuws

Wat moet en mag een huurder tijdens de Coronacrisis?

april 2020
door Maaike Cohen

De meeste huurders van bedrijfsruimte zijn verplicht huur door te betalen tijdens de Coronacrisis. De gevolgen van de Coronacrisis vormen namelijk geen huurrechtelijk “gebrek” in die zin dat er iets "schort" aan de gehuurde ruimte. Daarom is er op het eerste gezicht voor huurders geen recht op (tijdelijke) opschorting van de huur of huurprijsvermindering.

Verhuurder hebben zelf wel vaak een bedrijfseconomisch belang om huurders te steunen in deze periode en tijdelijk de huurverplichting (al dan niet deels) op te schorten of te verminderen. Voorkomen moet worden dat huurders massaal failliet gaan en verhuurders hun huurders op termijn kwijtraken. Of daar een goed-betalende huurder voor in de plaats zal komen in deze onzekere tijden, is immers maar de vraag. 

Onvoorziene omstandigheden 

Wanneer verhuurders niet bereid zijn mee te werken aan een tijdelijke opschorting of huurprijsvermindering, bestaat er voor huurders in sommige gevallen de mogelijkheid tot tijdelijke aanpassing van de huurovereenkomst met een beroep op 'onvoorziene omstandigheden'.

Dit wil zeggen dat bepaalde huurders een kans maken de huurovereenkomst via de rechter tijdelijk te wijzigen en de huurbetalingsverplichting tijdelijk op te schorten of te verminderen. Het zal van elk individueel huurcontract en de omstandigheden van het geval afhangen of een beroep op onvoorziene omstandigheden zal slagen. Hoe rechters hierover gaan oordelen, is onzeker. Opgemerkt moet worden dat de Hoge Raad tot op heden erg terughoudend in is geweest in het aanpassen van de huurovereenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden. Crises en natuurrampen zijn vooralsnog geschaard onder het ondernemers-/ huurdersrisico. Verwacht wordt nu echter dat bij deze crisis van ongekende omvang, in individuele gevallen een beroep op onvoorziene omstandigheden zou kunnen slagen. 

Een overeenkomst kan door de rechter gewijzigd worden wanneer het als gevolg van onvoorziene omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn deze ongewijzigd in stand te laten. In het geval van een huurovereenkomst, zou dit kunnen betekenen dat de huurbetalingsverplichting als gevolg van deze onvoorziene omstandigheden voor een kortere of langere periode geheel of gedeeltelijk wordt opgeschort of verminderd. Dit zou een tijdelijke, partiële ontbinding van de huurovereenkomst zijn. De wijzigingen in het contract kunnen bij een beroep op onvoorziene omstandigheden met terugwerkende kracht worden vastgesteld.

Het zal per geval en per huurcontract verschillen of de omstandigheden tot wijziging van het contract noodzaken. Het zal bijvoorbeeld afhangen van de branche, maar ook de grootte/ mate van professionaliteit van de verhuurder tegenover die van de huurder. De afspraken in de huurovereenkomst (had de huurder al een relatief lage huur op een A-locatie?) en andere omstandigheden van het geval kunnen een rol gaan spelen.

Horeca-ondernemers die onmiskenbaar hard getroffen worden door de crisis en het gehuurde niet kunnen gebruiken, zullen eerder een succesvol beroep kunnen doen op onvoorziene omstandigheden dan huurders van een kantoorruimte waarvan het personeel tijdelijk thuiswerkt (terwijl er door het bedrijf nog wel omzet gemaakt kan worden). Van een grote horecaketen die huurder is, zal vermoedelijk eerder verwacht worden dat deze de gevolgen van de crisis voor zijn rekening neemt dan van een horecaondernemer met één locatie. 

Een rol zal ook spelen dat er voor de ondernemers/huurders steunmaatregelen vanuit de overheid zijn en in hoeverre deze de problemen van de huurder (deels) oplossen.

Steunakkoord Retail

In het op 10 april 2020 bereikte Steunakkoord tussen de brancheorganisaties in de retail, vastgoedbedrijven, vastgoedfinanciers en het Ministerie van Economische Zaken en Klimaat zijn richtlijnen vastgesteld over de manier waarop de pijn in deze branche redelijkerwijs zou moeten worden verdeeld.

Er is onder andere afgesproken dat de huurders de huur van april, mei en juni kunnen opschorten. Winkeliers zullen niet worden uitgezet door hun verhuurder. Deze richtlijnen laten zien hoe de redelijkheid en billijkheid in deze crisis volgens de betrokken belangenorganisaties en andere stakeholders wordt ingevuld.

Hoewel deze richtlijnen voor verhuurders niet bindend zijn, is de verwachting dat een verhuurder deze richtlijnen niet zo maar naast zich neer zal kunnen leggen. Een rechter zal bij een beroep van een huurder op onvoorziene omstandigheden, zeer waarschijnlijk rekening houden met de inhoud van dit akkoord.