Nieuws

UITSPRAAK RECHTBANK AMSTERDAM: FORMULE BEREKENING HUURPRIJSVERMINDERING IN VERBAND MET CORONA

maart 2021
door Maaike Cohen

Inmiddels zijn er vele uitspraken tussen verhuurders en huurders van bedrijfsruimten gewezen die bepalen dat de Corona-pandemie wordt aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid.

Dit betekent dat aangenomen wordt dat verhuurders en huurders bij het sluiten van de huurovereenkomst geen rekening hebben gehouden met de pandemie en het in bepaalde gevallen niet redelijk zou zijn wanneer de huurder de volledige huurprijs zou moeten doorbetalen. De Corona-pandemie brengt, zo blijkt uit de rechtspraak, een ‘fundamentele verstoring van het evenwicht in de huurovereenkomst’ teweeg. Onder kantonrechters staat vast dat ‘de pijn tussen verhuurder en huurder moet worden gedeeld’.

Aan huurders wordt daarom in bepaalde gevallen een huurprijsvermindering toegekend. Doorgaans van maximaal 50 %. De huurkorting kan met terugwerkende kracht worden toegewezen, vanaf de eerste lockdown in maart 2020. Deze korting is tijdelijk. Na de crisis moet de oorspronkelijk overeengekomen huur weer gaan gelden.

Voor welke huurders?

Dit geldt voor bedrijfsruimten waarbij het huurgenot is beperkt door verplichte sluiting van overheidswege, bijvoorbeeld de horeca en winkels die al vanaf 15 oktober 2020, respectievelijk 13 december 2020 dicht moesten. Maar dit geldt ook voor ondernemers die hun bedrijfsruimtes niet hoefden te sluiten, maar hun omzet wel zagen dalen als gevolg van de crisis.

Eerste bodemprocedures

Nadat er in eerste instantie veel uitspraken in kort geding (spoedprocedures) zijn gewezen, druppelen nu de vonnissen in bodemprocedures binnen. Eind januari 2021 werd door de Rechtbank Den Haag, ECLI:NL:RBDHA:2021:461 in een eerste bodemuitspraak een huurprijsvermindering van 50% toegekend aan een caféhouder die fors minder omzet had kunnen maken tijdens de verschillende lockdowns en ook in de periode daartussen.

Dit stuitte op kritiek van verhuurders, omdat er in deze uitspraak geen rekening gehouden is met de steun die de horecaondernemer van de overheid heeft ontvangen.

Uitspraak Rechtbank Amsterdam 9 maart 2021

Op 9 maart 2021 is door de Rechtbank Amsterdam, ECLI:NL:RBAMS:2021:937 in een bodemprocedure een interessante uitspraak gewezen waarin wèl rekening gehouden is met door de ondernemer ontvangen overheidssteun. Het betrof Hotel V aan het Frederiksplein in Amsterdam met een forse huurverplichting van € 41.000,00 per maand. De omzet was als gevolg van Corona gedaald van een kleine 3 miljoen euro in 2019 naar 7 ton euro in 2020. Een daling van 75%. In deze uitspraak heeft de rechtbank een handzame formule vastgesteld om het recht op huurprijsvermindering tussen partijen te berekenen.

Formule

De formule luidt als volgt.

oh – (d% ÷ 2) = gh
 
oh = oorspronkelijke huurprijs
d% = percentage omzetdaling
gh=   gewijzigde huurprijs 

De huurder moet met objectieve cijfers aantonen wat zijn omzetdaling is geweest als gevolg van Corona. Bij de omzet speelt de NOW-uitkering voor personeellasten (Noodmaatregel Overbrugging Werkgelegenheid) geen rol. De TVL (Tegemoetkoming Vaste Lasten) wordt wel bij de omzet opgeteld. Er is in deze uitspraak naar de omzetterugval over een heel jaar gekeken (van maart 2020-maart 2021).  Dit heeft voor de huurder geleid tot een huurprijsvermindering van 37,50% over het gehele jaar.

Verdere nuancering

De rechtspraak zal de komende tijd nog verder worden genuanceerd. Hoe zit het bijvoorbeeld met het recht op huurkorting bij een nieuwe onderneming met goede prognoses, maar geen pre-Corona cijfers om mee te vergelijken? En welke rol speelt de maatschappelijke positie van de huurder? Heeft een grote retail-keten die huurder is en onderdeel uitmaakt van een concern met online verkoop evenveel recht op huurprijsvermindering als een eenmanszaak?  De tijd zal het leren.