Nieuws

Boete bij kamergewijze verhuur, b&b, vakantieverhuur (Airbnb): een terugblik en een vooruitzicht

oktober 2018
door Martijn van der Hulst

In onze blog van 1 mei 2017 verwezen wij naar de de wijziging van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2016 van 1 januari 2017, waarbij de verhuurvorm 'woongroep' werd afgeschaft en woningdelen alleen nog maar mogelijk is in de vorm van hospitaverhuur en inwoning of kamergewijze verhuur. In onze blog van september 2017 berichtten wij dat met de wijziging van de Huisvestingsverordening van 1 oktober 2017 Amsterdammers die hun woning via Airbnb aan toeristen willen verhuren dit vooraf moeten melden aan de gemeente. In dit geval zijn deze wijzigingen extra belangrijk, omdat bij het niet naleven van de regels van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2016 hoge boetes opgelegd kunnen worden.

Zo is het college van burgemeester en wethouders bevoegd om bestuurlijke sancties uit te delen als een boete van € 6.000 voor het niet melden van vakantieverhuur, bed & breakfast of het omzetten van woonruimte in maximaal 4 kamers, of een boete van € 18.000 voor het omzetten van woonruimte in 5 of meer kamers. Bij herhaling van deze overtreding loopt dit zelfs op tot een boete van € 20.500. In de meeste gemeenten krijgt de overtreder de gelegenheid om de overtreding ongedaan te maken voordat een dwangsom betaald moet worden, maar in Amsterdam wordt bij een overtreding direct een forse boete opgelegd. Om die reden leek het ons tijd om eens terug te blikken op deze wijzigingen aan de hand van jurisprudentie.

Een belangrijk aspect in de jurisprudentie blijkt de hoogte van de boete te zijn. Een verzoek om de boete te matigen slaagt niet veel, maar opvallend zijn drie uitspraken waarbij dit beroep wel slaagde. In de uitspraak van de Afdeling van 22 november 2017, ECLI:NL:RVS:2017:3205 werd de boete gematigd vanwege het geringe aandeel in de overtreding van appellant (enkel degene die de sleutel overdroeg en fungeerde als contactpersoon). De boete had op grond van artikel 5:46, derde lid, van de Awb bovendien gematigd moeten worden omdat hij een uitkering heeft en dus een geringe draagkracht. Ook in de uitspraak van 29 augustus 2018 (ECLI:NL:RVS:2018:2833) was de rol van appellant relatief beperkt. Hij verstrekte de sleutel tot de woning en fungeerde als contactpersoon. Ook werd hij ingehuurd voor de schoonmaak. Hij was niet verantwoordelijk voor het plaatsen van de advertentie op Airbnb en het onderhouden van contacten met potentiële klanten en het beheren van boekingen via Airbnb. Daarnaast is niet gebleken dat hij de huur inde of ontving. In beide gevallen is de boete gematigd naar een boete van € 3.000,-. In de uitspraak van 5 april 2017 (ECLI:NL:RVS:2017:953) werd de achtergrond van het "Meldpunt Zoeklicht" en de omstandigheid dat appellant de overtreding zelf heeft gemeld, aanleiding voor de Afdeling om de opgelegde boete met 25% te matigen.

Vooruitzicht

Het feit dat de Huisvestingsverordening Amsterdam 2016 aan wijzigingen onderhevig is, blijkt uit de komende wijzigingen. Op 23 juli 2018 is de 'Concept wijzigingsverordening tot wijziging van de Huisvestingsverordening en beleidsregel 14' bekendgemaakt. De wijziging van de verordening bevat het verkorten van de termijn vakantieverhuur (Airbnb) van 60 naar 30 dagen, het uitbreiden van een huisvestingsvergunningsplicht voor nieuwbouw middeldure huurwoningen en de bevoegdheid voor B&W om bij huisvesting van cliënten uit de maatschappelijke opvang de eis van regionale binding buiten toepassing te kunnen verklaren. Daarnaast waren er berichten op de website van Amsterdam dat het college vanaf 1 januari 2019 B&B’s vergunningplichtig wil maken, maar dat vinden wij niet terug in de Concept wijzigingsverordening. Ook zijn er berichten dat het college vakantieverhuur in de Haarlemmerbuurt, Kinkerbuurt en op de Wallen zelfs in zijn geheel wil gaan verbieden. De eerste stukken omtrent de definitieve wijzigingsverordening worden halverwege november verwacht. Dan zal blijken of B&B en vakantieverhuur nog verder worden ingeperkt.

Voorkom boetes
Om de juiste stappen te nemen bij kamerverhuur, B&B en vakantieverhuur, doet u er goed aan om tevoren uw rechtspositie te kennen. Hoe gaat u verhuren op een manier die u niet in de problemen brengt met de gemeente? Wat doet u als u al zonder vergunning gesplitst of samengevoegd heeft en de gemeente staat op de stoep?
Een quick scan door een van onze specialisten helpt u verder".