Nieuws

Erfpachtclaim Schade Grondwaardebeleid


De gemeente Amsterdam heeft het grondwaardebeleid voor bestaande erfpachtrechten in 2017 drastisch gewijzigd. Voorheen werd de erfpachtgrondwaarde bepaald door onafhankelijke deskundigen. Vanaf nu stelt de gemeente, ieder jaar en voor iedere woning, zelf de grondwaarde vast.

De gemeente Amsterdam is van mening dat zij zelf kan bedenken wat de actuele marktwaarde van de erfpachtgrond onder uw woningen is. Ze gebruikt hiervoor de fictieve en eenzijdige residuele grondwaardemethode waarbij alle waardestijging van de woning en zelfs een groot deel van de investeringen van de erfpachter naar de gemeente worden overgeheveld.

De gemeente Amsterdam is van mening dat u slechts aanspraak maakt op iets meer dan de herbouwwaarde van uw woning. Indien u in het verleden meer dan de herbouwwaarde heeft betaald voor de woning, bent u volgens de gemeente zo stom geweest om teveel te betalen. Dat die koopsom marktconform was, laat de gemeente koud. Indien uw hypotheek meer dan de herbouwwaarde bedraagt, staat uw woning dus volgens de gemeente momenteel onderwater.

Ook als uw erfpachttijdvak nog jaren loopt of u heeft de canon voor het lopende tijdvak afgekocht, dan is dit het moment dat u vermogensschade oploopt. Een eventuele koper van uw woning zal vroeger of later moeten afrekenen met de gemeente.

Wat is er aan de hand?


De berekening van de erfpachtgrondwaarde en de canon klopt niet. De gemeente Amsterdam gebruikt hiervoor de zelfbedachte WOZ-BSQ methode. Hierbij geldt de WOZ waarde van uw woning als uitgangspunt. De modelmatig berekende herbouwwaarde van uw woning is dan van u. De rest van de waarde is op deze wijze van de gemeente. Het gedeelte van de WOZ waarde dat de gemeente aan zichzelf toekent is de Buurt Straat Quote (BSQ). Dit percentage ligt tussen de 5 en de 49%, afhankelijk van waar uw woning staat.

Wetenschappelijke onderzoeken tonen echter aan dat de reële marktwaarde van de erfpachtgrond onder uw woning 10% (tussen de 5 en 15%) van de totale waarde bedraagt. Voor circa 100.000 woningen in Amsterdam betekent dit dat er aanzienlijke vermogensschade is door de invoering van dit nieuwe grondwaardebeleid.


Wat gaan we doen?


U mag ervan uitgaan dat een gemeente een consistent erfpachtbeleid voert. De gemeente Amsterdam doet dit niet, reden waarom wij voor u een verbod op uitvoering van het beleid of bijstelling daarvan zullen vorderen.

De gemeente schiet met haar erfpachtbeleid naar u toe toerekenbaar tekort en draagt hierbij actief bij aan overcreditering. Het erfpachtbeleid maakt inbreuk op de bescherming van uw eigendom zoals dat in het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (in artikel 1 van het Eerste protocol daarbij) is geregeld, het gaat in tegen de Algemene Beginselen van Behoorlijk Bestuur en het is niet redelijk en billijk. Wij zullen de door u geleden schade, indien die aangetoond kan worden, op basis hiervan terugvorderen van de gemeente.


En de overstap naar eeuwigdurende erfpacht?


De overstap naar eeuwigdurende erfpacht is, indien de afkoopsom in één keer wordt betaald, vergelijkbaar met de aankoop van de erfpachtgrond (ook wel genoemd de bloot eigendom). U hoeft daarna immers niets meer te betalen, tenzij het erfpachtrecht wordt gewijzigd.

 

De algemene regel is dat de waarde van de bloot eigendom opgesteld bij de waarde van het erfpachtrecht gelijk is aan de waarde van de volle eigendom van het huis (inclusief de grond daaronder). Aan die regel voldoet het aanbod van de gemeente niet, omdat de optelsom veel hoger uitkomst dan de waarde van de volle eigendom. Daarmee wordt een deel van de aan u toekomende waarde van het erfpachtrecht in wezen door de gemeente onteigend. U kunt dit ook lezen in een recent artikel van professor Peter Van Gool.

Wij zullen de rechter vragen die onteigening, die geen wettelijke grondslag heeft, te verbieden.


Aanmelden, hoe doe ik dat en wat kost dit?


Aanmelden kan via dit formulier.


De Erfpachtclaim Schade Grondwaardebeleid wordt gevoerd door:
mr. Eduard de Geer
Corten De Geer Advocaten
Grasweg 63-65
1031 HX Amsterdam

Telefoon: 020-262 1 242
E-mail: kantoor@cortendegeer.nl
Website: www.cortendegeer.nl

De kosten bedragen:

-U heeft geen rechtsbijstandsverzekering met woonhuisdekking:

  • Inschrijfgeld € 250,- (eenmalig)
  • Alleen bij succes, 5% van:
    • het door de gemeente aan u uitgekeerde schadebedrag, of
    • de vermindering van de afkoopsom t.o.v. de aanbieding nu, bij overstap naar eeuwigdurende erfpacht

-U heeft een rechtsbijstandsverzekering met woonhuisdekking:
  • Kostenverrekening voor de procedure vindt rechtstreeks plaats tussen verzekeraar en het advocatenkantoor Corten De Geer.
  • U dient het geschil wel zelf aan te melden bij uw verzekeraar en te verzoeken om uitbesteding aan advocaat mr. L.E. de Geer. U kunt daarvoor gebruik maken van een standaardbrief die u middels kantoor@cortendegeer.nl bij ons kantoor kunt opvragen.